[摘要] 伴随着一个个项目的开盘“日光”，北京一手房库存持续下滑，击穿了6万套的“警戒线”。“按现在的市场月均成交量，库存只够卖6个月。
随着一个个项目的开盘“日光”，北京一手房库存持续下滑，击穿了6万套的“警戒线”。“按现在的市场月均成交量，库存只够卖6个月。赶快买吧，北京一手房越卖越少。”类似这样的话，频频成为销售员促成交的“利器”，房子也越卖越火，价格也越卖越高，不禁引起购房人恐慌。而二手房方面，受高税费影响，活跃度相对不高。业内人士呼吁，当前，“盘活”二手房才是缓解一手房供需压力的好办法，也是促进楼市健康发展的长效机制。
开发商自信到不留客户电话
在上周末，亦庄新区的枫丹壹号以35000元的价格开盘“日光”后，家住旁边大雄城市花园的小孙有点儿坐不住了。
“我的房子是一套一居室，有了小孩就不够住了，一直想换套二居或小三居，但没太着急。枫丹壹号那么偏的位置都卖35000元了，赶紧去看看吧，不看以后更买不起了。”小孙这样说。
枫丹壹号位于亦庄核心区西南3公里左右的南海子公园旁，以这个项目为起点，沿着一条宽阔的马路，从北到南，还有中信新城、城建海梓府、亦庄金茂悦、万科金域东郡等项目。
“这几个项目我都看了，枫丹壹号开盘后所剩房源不多，其他项目都在排号。这些排号的项目价格差不多，都在35000元左右。”说到这儿，小孙不禁咧了咧嘴。
之后，小孙接着说：“看完房，给我的感受是开发商很‘牛’，都一副‘不愁卖’的样子。我去看万科金域东郡，临走时，销售员就说了一句：您要想买就下次再来，然后就忙别的去了，都没留我电话；去亦庄金茂悦，销售员明确地说，这期均价35000元，下期开盘肯定涨价，奔着五六万去了。”
“我就纳闷，开发商怎么那么自信呀？这自信是从哪儿来的？真是太疯狂了。”开发商的“牛气”让小孙感慨万分。
周边同价二手房卖不动
小孙觉得一手房价格太高了，返回头又去看自住小区周边郁金香舍、上海沙龙、金地格林小镇的二手房。
“这边儿二手房均价都在32000元左右，比我预想得要低。因为这边儿是亦庄核心区，离轻轨很近，配套也全，应该比枫丹壹号贵。枫丹壹号那块儿离地铁远不说，几乎没什么生活配套。”
“中介和我说，即使32000元的价格，超过100平方米的大户型也不好卖，一般需要1个月左右的时间才能卖出去。要是按枫丹壹号35000元的价格卖，根本卖不动。”
为何位置好的二手房反而卖不过一手房呢？“主要是二手房的交易成本高，特别是现在市场上‘五年’的房源卖得差不多了，很多都是二套房源。一套100平方米的房子要缴5.6%的营业税、差额20%的个税以及至少1.5%的契税，再加上中介费，粗算交易成本在30万元左右。而一手房只缴契税和每平方米200元的公共维修基金，约5万元左右。算上税费，买一套二手房的总支出也和一手房差不多了。”链家地产上海沙龙店的小薛向小孙解释说。小孙听后，也为高税费犯起了愁。
500多万套二手房待“盘活”
一边是一手房的频频“日光”，供不应求。一边是二手房大量“固化”，加上通胀预期，导致近期房价一个劲儿地涨。据了解，亦庄地区的市场均价今年7月份还徘徊在30000元左右。
“最近一个月，北京连续挂牌35块地，此举的目的很明晰，就是要通过加大供应，缓解供需矛盾。”北京中原市场研究部总监张大伟分析说。
“但新房市场土地是有限的，供应很难大幅上涨。因此，如何盘活二手存量市场才是解决房价上涨、供需失衡的关键。目前的问题是，二手房受交易成本高等因素影响，活跃度不高。政府应把交易环节的税收大幅减少，加征持有环节税，逼出闲置的二手房。”张大伟建议。
根据链家地产董事长左晖也表态，随着城市化率的提高，北京二手房交易量已经远超新房。目前，二手房有500多万套存量，同一时点大约一直保持有10万套的出售委托量。房子有的是，要做的是应该鼓励多套房业主出售。另外，适当降低交易税费，尤其是未满5年住宅的交易税费，减轻5年内业主出售难度。
北京一二手房成交量对比
二手房 新建商品住宅
（单位/套）
2009年 266854 179039
2010年 196547 111458
2011年 121515 90553
2012年 143630 123036
2013年 135381 96984
北京明年推5万套
自住型商品房
配套政策近期出台
为限度地满足首套房置业需求，北京市昨日宣布，在近期推出多块配建自住型商品住房项目用地、年底前形成2万套左右供应的基础上，明年自住型商品住房将大规模增至5万套左右。相关配售政策也将于近期公布，购买资格、价格、上市再交易等都将有明确规定。
据悉，北京在此前已推出3宗自住型商品住房地块，近期还将在朝阳、通州等区县推出多块配建自住型商品住房项目用地，销售单价在1至2.2万元之间，年底前将形成2万套左右供应。
“明年我们还将扩大这类房源在商品房中的占比，计划推出5万套左右。”市住建委相关负责人透露，自住型商品房政策也将于近日发布：在购买资格方面，自住型商品房将面向全市符合限购条件的家庭，其中保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买；在定价机制方面，此类住房的价格将比周边商品房低30%左右。为了确保此类房源切实用于自住，政策还规定了购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市的30%上交财政等内容。
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