[摘要] 近日，房天下在《风云对话楼市半年谈》栏目中，专访了中指研究院深圳分院常务副总经理林建晖。林建晖认为按照商品房销售额均值为主要参考依据，结合经济、人口等重要指标最新的划分标准，惠州属于2.5线城市，上半年惠州楼市平稳上升，下半年开发商为了冲销售业绩将继续加大推货力度。
编者按：当日历翻至2013年7月1日，惠州房地产市场上半年已经终结了。在“国五条”新政、二手房20%个税征收、首套房贷利率缩减等一系列政策环环相扣调控打压下，惠州楼市依然保持着“稳中有升”发展。
惠州在珠三角中的后发优势，近几年来有目共睹。根据中指研究院最近发布的《2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力10研究》报告，惠州在289个城市中将会处于什么位置？惠州未来的楼市发展能否朝着明朗趋势发展？在深莞惠一体化的圈子里，深惠轻轨的缓慢预期又是否会打击深圳购房者入驻惠州市场的积极性？
近日，房天下在《风云对话楼市半年谈》访谈栏目中，专访了中指研究院深圳分院常务副总经理林建晖。林建晖认为按照商品房销售额均值为主要参考依据，结合经济、人口等重要指标的划分标准，惠州属于2.5线城市，纵观上半年惠州楼市，从开盘量平稳上升的趋势看来，开发商们对惠州楼市的拥有一定的信心，而且下半年开发商为了冲销售业绩将继续加大推货力度，因此下半年开盘热情还会高涨。
2013中指研究院标准 惠州属于2.5线城市
房天下：根据中指研究院《2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力10研究》报告，289个地级市首次被分为一至四线七个级别。在此想请问您，主要是以什么标准来划分的？这个标准大概能沿用多少年？按照此次的划分标准，目前惠州是处于第几线的第几个级别？
林建晖：由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点，中指研究院以近三年（2010-2012年）商品房销售额均值为主要参考依据，结合经济、人口等重要指标，将289个地级以上城市细分为如下七个级别。2012年，惠州市商品房销售金额478.4亿元，GDP规模达到2368亿元，常住人口467.40万人，按照新的划分标准，惠州属于2.5线城市。
从政府、开发商、购房者三层面分析 刚需仍然是市场主力牌
房天下：根据中指研究院《2013年上半年主要城市新开盘总结报告》，1-6月主要城市超过8成项目为刚需盘，主推80-120平米两居和三居。而惠州上半年成交套数的也是集中在80-110平的刚需盘。您怎么看待这种现象？您觉得下半年市场还是以“刚需”为主打牌吗？
林建晖：上半年，中指研究院监测的16个重点城市推出的两千多个项目中，其中82%的项目为刚需盘，10%的项目为中高端改善盘，8%的项目为不限购投资型楼盘。而且这些新开刚需楼盘的平均去化率为65%，整体开盘效果较为成功。北京、杭州、深圳等供需矛盾明显的城市平均去化率相对更高，北京高达82%，杭州、深圳、南昌也均在75%以上。惠州上半年成交套数的也是集中在80-110平的刚需盘。
其实，不仅是今年，自调控以来，满足刚需购房者需求的产品一直是热销产品，而且也是市场成交的主力。调控的目的是为了抑制投机需求，在一些限购的城市，投资性需求绝大部分被挤出了市场，剩下的购买力集中在刚需，刚需这一群体是庞大的。国家对于刚需购房还是比较支持的，特别是首套房，不仅享受30%的首付，还享有利率打折的优惠。一些企业，例如万科、恒大、佳兆业等始终瞄准刚需定位，而一直专注做高端的龙湖和金地，也越来越重视刚需产品，龙湖地产早在2012年就对自己的产品线进行了全新的组合，其中一条产品线，主要面向于刚性需求的市场及首次置业的客户，金地集团也在2013年新增货量中，将首次置业、首次改善类产品比例提高至80%以上。所以，从政府调控意图、买房者、卖房者三个层面来看，未来一段时间，刚需仍将是主力。
惠州开发商普遍存在“惜售“心理 下半年为了冲业绩将加大推货力度
房天下：根据房天下数据中心统计，2013年上半年惠州楼市有65个项目开盘，共计开盘88次，同比2012年（41个项目开盘），项目数上涨58.54%，您是怎么看待上半年惠州楼市供货量的？您又是怎么预测下半年惠州的楼市供应情况的？
林建晖：据中指研究院监测数据显示，2013年上半年，惠城区供应住宅11749套，供应面积约139.18万平米，同比分别减少6.2%和10.3%，供应量并非增加，而是同比有所减少。上半年惠城区新增供应量不多，以消化存量为主。此外，上半年惠城区销售商品住宅165.07万平方米，同比增长6.6%，均价也是持续上涨，6月份达到6504元/平方米，达近年来高点。在火热的市场形势下，惠州开发商普遍存在“惜售“心理，特别是河南岸、麦地、东平、江北等成熟片区，发展商“惜售”心态显著，分批多次加推提高价格。
纵观上半年惠州楼市，经历了3月、4月的楼市小阳春，以及“红五月”的热腾，从开盘量平稳上升的趋势看来，开发商们对惠州楼市的拥有一定的信心，而且下半年开发商为了冲销售业绩将继续加大推货力度，因此下半年开盘热情还会高涨。2012年年底惠州土地交易活跃，这些去年年底竞拍的土地，多数溢价率高，包括江北、金山湖等区域，有望在下半年进入市场，形成供应，预计下半年又将迎来一浪接一浪的开盘热潮。
深惠轨道交通预期推迟 对深圳购房者影响并不是太大
房天下：在“深莞惠”一体化的圈子里，深圳的经济产出远远高出惠州东莞，对二者的辐射作用也颇大。而惠州与东莞的经济结构互补性并非很强。但结果，惠莞轻轨却先投入巨大资金且将于2014通车。经济互补性很强的深惠两地，应该先修的轻轨反而成了迟迟的预期。您怎么看待这个问题？这在未来会不会打击深圳购房者入驻惠州市场的积极性？
林建晖：深莞惠属于铁三角，三角里面经济实力和辐射力度最强的是深圳，而三边现在最需要解决的就是深莞和深惠的交通瓶颈问题。惠州和东莞的经济结构互补性不强，谁也辐射不了谁，且两地楼市发展水平旗鼓相当，惠莞轻轨的通车，也影响不了对方，对惠州楼市影响不大。交通的便利性和出行成本还是制约深圳客户去惠州买房的障碍性因素，莞惠轻轨的开通带来的作用远不及深惠轻轨的开通。
面对深圳高企的房价，惠州较低的楼价一直是吸引深圳客的主要因素，深惠轨道交通的较早通车，当然会极大刺激深圳客户的购买。虽然预期一再被推迟，但是这种影响还是有限的，轨道交通只是深圳购房者参考的一个重要因素，并不是决定性因素，教育配套、医疗配套、生活配套这些都是购房者所倚重的，单凭轨道交通这一单一因素去购买房子，是不理智的。所以，虽然深惠轨道交通预期推迟，但是这一因素对深圳购房者影响并不是太大。
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