[摘要] 惠州市民也向往“面朝大海，春暖花开”的海景房，但大亚湾有哪些楼盘，什么价位，信息模糊。大亚湾楼市营销“重深圳轻惠州”，极大地挫伤了惠州人的置业热情。记者调查得知，年内大亚湾有超过30个楼盘推新货，供应约8000套新房。
大亚湾楼市轻本地客被指跑偏
惠州市民也向往“面朝大海，春暖花开”的海景房，但大亚湾有哪些楼盘，什么价位，信息模糊。大亚湾楼市营销“重深圳轻惠州”，极大地挫伤了惠州人的置业热情。记者调查得知，年内大亚湾有超过30个楼盘推新货，供应约8000套新房。
“大亚湾楼市有一个很显著的特点，就是同质化严重。多数都是在小地块上建起高容积率、高密度的楼盘，所以遍地都是高层洋房，而且平均户型面积较小，一个楼盘一次推1000套房源都很正常。因此，目前大亚湾的楼盘很多，货量相对较大，而且库存量也不小。”
“都说惠州有山、湖、江、海等各种天然美景，可我常住惠城，所以很少看到大海，但是我对大海还是非常向往的。对我来说，大亚湾和惠东的楼盘就是很好的选择。可奇怪的是，那里的楼盘好像看不上我们惠州本地市民，极少在惠州本地宣传，而是铁了心向深圳客‘献媚’，这着实让人寒心。”
美丽的滨海景观为大亚湾楼盘提供了绝佳的天然资源
进入6月，大亚湾不少楼盘陆续开始推新货，到今年年底，整个区域的新增供应量预计将达到约8000套，这是日前记者在大亚湾区参加一个地产论坛时获知的信息。据了解，年内，大亚湾区有望推售新货的在售楼盘和全新楼盘预计将超过30个，而在大约8000套的新房中，120平方米以下的中小户型将是主打产品，大约占到7成，其中不少都是40~70平方米的度假型精装公寓，而海景洋房和度假别墅也有望成为市场热点。
此外记者还获悉两个利好消息。其一，大亚湾区今年计划投资82.5亿元建设38项重点项目，其中不少都是为民生服务的公共配套项目；其二，一条连接惠深沿海高速公路小桂出口与澳头中心区之间的快速通道，也有望在今年年底建成通车，届时，市民出行将更加方便。
业界观察人士认为，随着大亚湾区各项配套的成熟，区域的宜居性将会得到进一步提升，再加上其先天拥有的地段优势和海景资源，大亚湾楼市将会得到更多置业者的关注。尤其值得一提的是，来自惠州本地的置业者数量将会明显增多。
多个楼盘下半年推度假型公寓和别墅
日前，在合生·滨海城举办的一个地产论坛上，惠州中原地产事业五部策划经理王志刚告诉记者：“根据中原地产统计预测，今年全年，大亚湾区预计新增供应量100万平方米，以平均每套房80平方米来算，将会新增房源12000套。不过在前5个月，大亚湾楼市相对静淡，楼盘推新货的节奏并不快，新增大约4000套，而6月份以后，整个区域推新货的节奏将会加快，预计年内将有大约8000套新房入市。”不过王志刚也表示，由于市场形势瞬息万变，这个数字只是预估所得。记者了解到，仅在6月份，大亚湾区就预计将有合生·滨海城、金沙世纪城、东能银滩、太东·时尚岛、海伦堡·爱ME城市等5个项目推售新货，除合生·滨海城将推少量联排别墅外，其余项目的新品多为高层洋房，平均每个项目至少推两三百套。
对大亚湾楼市的产品状况，惠州地产界资深业内人士“红蚂蚁”告诉记者：“大亚湾楼市有一个很显著的特点，就是同质化严重。多数都是在小地块上建起高容积率、高密度的楼盘，所以遍地都是高层洋房，而且平均户型面积较小，一个楼盘一次推1000套房源都很正常。因此，目前大亚湾的楼盘很多，货量相对较大，而且库存量也不小。”记者也了解到，今年年内，大亚湾区多个项目都在酝酿推货，比如合生·滨海城和翡翠山项目，都计划在10月份推售800套左右的高层洋房。
根据记者的走访和惠州中原地产的统计，今年年内，除上文已经提到5个项目，大亚湾区将推售新品的项目预计还包括海景城、龙光城、龙光·天悦龙庭、卓越东部蔚蓝海岸、凯南弗莱城、锦地繁花、美泰天韵、德洲城、华润·小径湾等众多项目。王志刚告诉记者，年内，大亚湾区有望推新货的项目至少有30个，而且这还是个保守估计，从产品来看，120平方米以下的中小户型至少占到七成，其中不少都是40~70平方米的精装度假公寓。记者还了解到，海景高层洋房和度假型别墅也有望成为市场热点，比如合生·滨海城、海景城、华润·小径湾等项目，都有望在下半年推出这类产品。
楼盘营销“重深圳轻惠州”挫伤本土客置业积极性
从客户组成来看，目前大亚湾区多数楼盘的成交客户都以深圳客户居多，约占8~9成，有的甚至在9成以上，本地客户只有1~2成。难道大亚湾楼盘只能吸引外地客，在本地市场没有吸引力？而记者经过走访调查发现，事实并非如此。两周前，本报《楼市周刊》报道了题为《楼盘营销也玩躲猫猫》的深度报道，在惠州各界引起了热烈反响。家住水口的市民范建生在致电本报编辑部时表示：“每次看到一些冠以‘深圳东’的楼盘宣传，我都以为是深圳楼盘，所以根本不去理会，谁会想到惠州楼盘居然会说成深圳的呢？事实上，我很想在大亚湾买一套海景房，去感受那种‘面朝大海，春暖花开’的生活意境，可是，我在《惠州日报》、《东江时报》等本地媒体上，却几乎没有看到过大亚湾楼盘的广告，信息如此不对称，叫我们怎么去大亚湾买房？”
家住市区江北的市民刘文涛看过报道后，也给记者打来电话，他表示：“都说惠州有山、湖、江、海等各种天然美景，可我常住惠城，所以很少看到大海，但是我对大海还是非常向往的。对我来说，大亚湾和惠东的楼盘就是很好的选择。可奇怪的是，那里的楼盘好像看不上我们惠州本地市民，极少在惠州本地宣传，而是铁了心向深圳客‘献媚’，这着实让人寒心。”合生创展东部区域公司营销副总监王斌告诉记者：“深圳客占8~9成，本地客占1~2成，这是大亚湾楼盘几年前经过统计和调研后得出的数据，这已经在业界形成定势思维。因此在宣传推广上，楼盘的主要精力也放在了深圳。”
当记者提到，目前惠州也有不少客户想在大亚湾买房，只是苦于无法及时准确地获得信息，因此暂时搁浅了海边置业的梦想。对此王斌表示：“对这个情况，我们了解得并不是很清楚。如果真是这样，我们在今后的营销工作中将会适当调整思路，以更大的精力来挖掘本地客源，在本地主流媒体加强宣传推广。”
关于大亚湾区目前深圳客居多的现象，翡翠山一位置业顾问坦言：“在深圳客户中，有部分人是出于投资目的，有部分则是因为在深圳买不起房，转而到大亚湾来实现置业梦想。但事实上，买房后来大亚湾居住的并不多，这也致使大亚湾部分楼盘的空置率一度居高不下，同时，商家进驻社区的意愿也不高，客观上拖累了楼盘的生活配套建设。”当记者把这一现象告诉刘文涛时，他表示：因为外地客户以投资的居多，配套完善与否相对而言是次要的。而本地人却有好多是买来自住，在配套建设方面，肯定是会更关心，也会有更大的热情去推动。”
“睡城”印象有所改变，产品同质化依然严重
据了解，在前几年，因为个别楼盘人气和配套相对缺失，甚至有人将大亚湾区比作“睡城”。对此，新里程策划机构总经理范忠洲认为：“这明显是‘标题党’的做法，他们看到了点，却没有看到面，看到了眼前，却没有看到将来，没有看到大亚湾正在不断发展，配套也不断完善。事实上，这些报道对大亚湾楼市造成了很大伤害，甚至一些本地市民在看之后，主观上降低了在大亚湾置业的兴趣。而根据我的了解，目前大亚湾区的各项建设进展很快，而关于‘睡城’的印象，是时候该扭转过来了。”
“红蚂蚁”也认为：“当前，大亚湾楼市虽然存在产品同质化较严重、配套相对不完善的现状，但总体上，整个区域是在向前发展、逐步完善的。而且它拥有优良的海景资源，在大亚湾看海景、吹海风、吃海鲜，已经成为很时尚的生活方式。同时，大亚湾邻近深圳，随着各项配套尤其是交通配套的逐步完善，未来必将吸引越来越多的人前来观光、投资、置业，人气也将逐渐变旺。我很看好大亚湾区的发展，在楼市方面，它甚至有望赶超惠城。”
家住市区麦地的市民邹翔东表示：“许多人都向往‘面朝大海，春暖花开’的诗意生活，而在大亚湾，除了可以陶醉于这种诗意生活，还一样可以买菜、逛公园、逛超市，小孩子也可以在学校安心读书。我相信，这样的生活，将更让人向往。”
营销厚此薄彼当休矣
“从澳头中心区到惠州沿海高速小桂出口的快捷公路开通后，我们项目的交通优势将更加凸显，也将更方便深圳和香港的客户过来买房。”这句话出自大亚湾某楼盘的一位销售人员，乍一听，您也许并没有感觉到什么不妥，但仔细推敲一下就会想到：这是一条惠州境内的公路，它的作用，首先应该是方便惠州本地的居民出行，然后才是客观上方便外地人来惠。可是，这位销售员为什么只提“方便深圳客户”，却不谈“方便本地居民”呢？
“这是一种传统的定势思维在作怪。因为大亚湾的很多楼盘都觉得，他们的主要客户群是在深圳、香港，而不是惠州本地，所以他们才会对惠州居民如此淡忘，甚至说是忽视。”对于记者的困惑，惠州地产界知名业界观察人士“寒江雪”解释说。“寒江雪”同时告诉记者，受某些传统观念影响，大亚湾某些楼盘认为惠州人不会去那里买房，比如前几年关于“睡城”的炒作，就影响了部分惠州本地人对大亚湾的印象；另外，有些楼盘认为惠州客户的购买力不足，而深圳客户经济实力更强，从某种意义上说，这也是一种“傍大款”的思维。
正因为大亚湾区一些楼盘在思维上的“偏见”，致使他们浪费了大量的人力物力和财力，却无法取得预期的营销效果。大亚湾区中心区某楼盘置业顾问林小姐就告诉记者：“大亚湾楼盘已经把深圳客宠坏了，有些楼盘一听到有深圳客户要来看房，马上就派车去接，然后还要给他们管吃管喝。现在，许多深圳人钻这个空子，通过一些三级市场的中介机构，口头上说是来看房买房，实际上却是纯粹带着自己一大家人来大亚湾观光吃喝。你说这么弄下去，浪费了多少营销费用？”
“寒江雪”认为：“诚然，目前大亚湾楼市的主力客户群还是来自深圳等外地城市，可惠州本地客户对该区域楼盘关注度的提高，也是十分明显的事实，因此，重深圳轻惠州，甚至傍深圳而弃惠州的做法，显然需要加以改变。”的确，大亚湾区有优质的海滨资源，还将有完善的人居配套，随着各项公共配套设施建设有序地推进，大亚湾区成为惠州一张闪亮的宜居名片将指日可待。而那些喜欢大亚湾的惠州市民，更应该成为大亚湾优美人居环境的建设者和见证者，你有供给，他有需要，此时不抓住惠州客户，更待何时？
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