[摘要] 如一枚期盼已久的重磅炸弹，上海“国五条”细则于30日晚应声落地，却不曾想，这一酝酿多时的深水炸弹竟留有不少“哑炮”。就20%个税如何征收的热点话题，“上海发布”官方微博昨天引用上海税务部门的话明确指出，根据国家规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”
如一枚期盼已久的重磅炸弹，上海“国五条”细则于30日晚应声落地，却不曾想，这一酝酿多时的深水炸弹竟留有不少“哑炮”。就20%个税如何征收的热点话题，“上海发布”官方微博昨天引用上海税务部门的话明确指出，根据国家规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。”
张杨路浦东新区房地产交易中心里，每一个角落都有等待叫号的市民
房地产交易中心大厅内等待的市民面露疲倦
多位二手房业内人士昨天在接受本报记者采访时表示，从此次沪版国五条细则来看，没有具体的操作内容，如何实施还要看各个区县房地产交易中心的具体实施。对于沪版细则的出台，目前还无法预测后续影响。
个税计征：需房东出具房屋原值证明
沪版“国五条”细则提出，依法严格按照转让所得的20%计征二手房所得税。然而，这20%的个税应当怎么征、何时征？哪些房源需要征，哪些房源不需要征？不少业内人士的反应均是：沪版细则并没有明确界定。
“征收20%差额个税，首先需要房东出具房屋原值证明，如房东无法出具证明，那由房产交易中心出具指导价，作为计税标准征收个税。”信义房屋总经理信泓浚从业内视角分析预测了20%个税计征的方式。
“出售满五年的房子要征税吗？ ”上海贯彻落实“国五条”的实施意见出台后，网友提出上述疑问。市税务部门昨天作答：通知中明确“对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税”，根据国家规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。 ”
记者特别注意到，此次上海版“国五条”细则出台并未提及具体执行日期。对此，中原地产董事总经理谭百强表示，“从过往经验来看，此次细则的具体实施日期很可能在近期得到进一步明确。 ”
在谈到后面会不会有新的补充细则出台时，汉宇地产市场研究部经理付伟表示，本周，市相关部门应该会有通告出来，公布细则的具体执行问题。 “免税范围有无变化，市场应该需要明确的说法。如果没有变化，还会按原先的尺度操作。 ”付伟说道。
德佑地产营运副总经理刘伍洋则表示，针对“依法严格按照转让所得的20%计征二手房所得税”的新规条款，在实行中是否需要提供房屋的原始凭证，是个人提供还是税务机关提供，具体如何操作都还未知。目前还没有看到开征的情况，至于对二手房交易是否产生影响还是要看具体操作细则。
税费转嫁：买家未必肯，价格或现博弈
据上海搜房网的一项调查结果显示，逾四成（43.49%）受访者将延缓购房，继续等待。同时，近六成（59.41%）受访者期待上海有更细化的措施出台。
在政府机构工作的刘女士近期在考虑换房事宜，原本在浦东上南板块谈好一套总价在180万元左右的小户型，却因恰逢 “国五条”新政及其细则的出台，价格一下子飙升到205万元，房东给出涨价理由便是：由于自己并不尽数满足“满五年、”的条件，如果房子要卖，自己得承担一笔数目不小的个税。无奈，房东只好把多出来的这部分钱直接加在房屋总价上，只希望拿到一个到手价。
“卖方可能会把20%税费转嫁给购房者，导致购房者交易费用扩大，但买家并不会心甘情愿接受这一负担，市场会陷入买卖双方博弈，成交可能出现真空期。”谭百强认为，这将导致今后一段时间内市场买卖双方态度发生变化，也会对市场成交造成重要影响。在一段时间观望后，如新房市场无法满足购房者需求，买家可能会逐渐接受税费的转嫁。
信义房屋总经理信泓浚认为，上海细则对楼市影响较大的条款，首要一条便是20%差额计征个税。新政执行后，二手房买卖双方针对价格的讨论会更加实质性，房东看到税费增加，希望把部分转移到购房者身上，而购房者出于自身利益，对价格最为敏感，二者之间会围绕价格进行博弈。
合富置业副总经理沈彦表示“严格20%个税计征”落实的关键在于对房屋原值的认定，因为一手房会以发票数据为准，不会产生异议，但二手房的原值认定，则面临更加复杂的状况。
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后市影响：4月成交量难现3月火爆场面
“上海细则执行后，4月成交量必然比3月少。”信泓浚指出，3月份上海楼市成交火爆有两个原因：一方面是2013年1-2月因年假的关系，买房受压抑，年后在3月集中释放，一方面“国五条”新政引起购房者恐慌，有较强买房需求的购房者为规避缴纳更多税费及时入市。
“上海版细则对市场的影响时间会比较短，大概在1-2周内，市场反响比较大，但到后期，市场就会逐渐恢复正常。 ”信泓浚表示。
“这次细则存在很多不明确的地方，但是对楼市的成交预期仍有明显影响，4月份成交可能会大幅回落，长期走势则要等更加详细的政策出台后才能评估。如果调控从严，市场可能需要半年时间来适应；如果政策温和，三季度市场可能就会在适应新政之后趋于平稳。 ”谭白强说。
志远地产钱建国认为，严格按照转让所得的20%计征个税，会对二手房交易有一定影响，4月的交易量不会出现像三月份那样成交火爆，会有一定冷却，一方面是政策的出台，另一方面是市场本身也要调整。“3月份买房的人都赶着去购房，该买的都买了。市场上很多人都会产生先观望一下的想法。 ”钱建国表示，由于这次重在执行，新的东西不多。市场虽然会出现阶段性调整，但不会出现到冰点的情况。
“过了3月楼市的恐慌期，再经过一轮小幅成交量回落期，过了市场的观望期后，后市的成交量应该会恢复正常水平。 ”付伟预测。
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