[摘要] 1月28日惠州合纵联行营销大赏活动中,惠州合纵联行从“买卖双方的心理博弈”、“市场的供应和需求的关系”、“客户心理博弈的心理和供需关系的内在联系”以及“人均GDP和房价的关系”4个方面分析预测2013年惠州楼市的发展趋势,大胆估算城区房价或达到6361元,金山湖和江北片区将成置业热区。
1月28日惠州合纵联行营销大赏活动中,惠州合纵联行从“买卖双方的心理博弈”、“市场的供应和需求的关系”、“客户心理博弈的心理和供需关系的内在联系”以及“人均GDP和房价的关系”4个方面分析预测2013年惠州楼市的发展趋势,大胆估算城区房价或达到6361元,金山湖和江北片区将成置业热区。
预测1:调控政策的效果会减弱,楼市逐步向卖方市场转移
合纵联行张凡说明,在博弈方面,分成三个方面,是政策的博弈,第二个是发展商的心理,第三个是购房客户的心理。
政策博弈方面,2013年,限贷和限购政策应该不会松动,保障房对市场影响力是有限的,市场宏观政策环境是利好的,同时现有的调控政策会呈现边际递减的效应出来。
第二是关于发展商的心理,可以看得到通过2012年的市场变化之后,开发商的业绩增长趋势整体是良好的,上调了2013年的销售目标,同时看一下特别是上市的排名前十的企业,开发商的净资产的负债率是普遍下降的,资金压力也比2012年减少了很多。所以楼市回暖,成交量的持续回升会以市场的基本面的逐步转好,发展商对后续的信心是逐步增强的。信心的恢复主要体现在土地市场方面,尤其是大型发展商在2012年底的疯狂拿地补仓,也进一步强化了发展商对房地产市场持续利好的心理预期。同时也从追求量的阶段逐步在向追求利润化的方向转变,更注重销售的质量。
在客户的心理方面,合纵联行同样也做了问卷的调研工作:是关于工作和意向购房的片区,发现江北和河南岸、麦地片区和金山湖是意向购房的片区,恰恰也是惠州房价的四个片区。第二是关于年龄和职业,25到30的客户占得比较多,整个市场以刚性需求客户为主。第三是对于2013年的市场预期和购房的计划,我们发现客户在选择上半年的置业的客户会超过四成,预计首波的置业高峰可能会出现在第二季度。
总结一下心理博弈层面,其实发现调控政策的效果正在呈边际递减的趋势,发展商在压力减少的情况下,楼市逐步向卖方市场转移。
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