[摘要] 随着商品房的普及，辛苦攒钱付首付、还月供的业主，盼望着此生有一个安稳的居所。但是当他们拿到《房产证》和《国有土地使用证》（以下简称“《国土证》”）时，却发现原本应有的70年土地使用年限了“缩水”了。“
随着商品房的普及，辛苦攒钱付首付、还月供的业主，盼望着此生有一个安稳的居所。但是当他们拿到《房产证》和《国有土地使用证》（以下简称“《国土证》”）时，却发现原本应有的70年土地使用年限了“缩水”了。“我的怎么只有60年。”“我的少了20年！”遇到这样的烦心事，业主们住得很不安：是否会影响将来的房屋买卖？是否在终止年限之际会面临被征收、拆迁？于是，业主找帮他们统一办理国土证的物业管理处，可他们也很无奈：“这是开发商的事情，我们只是在中间协商办理。”当屡次协商没有结果时，业主们对开发商、物业的积怨渐深，有的业主以此拒交物业管理费，甚至想炒掉“无能”的物业公司，过激的甚至采取拉横幅来抗议。这件事情该如何正确维权，记者进行了采访。
案例业主认为国土证应该有70年
家住光耀·荷兰水乡一期7栋的居民陈先生告诉记者，他所购买的房屋，在去年年底办下来国土证。“本应是从2003年~2073年，共70年土地使用年限的，可是《国土证》上显示使用年限只有2003年~2065年，共62年，少了8年。”陈先生说，从今年年初，他就开始跟物业管理处反映这个问题，因为入住该小区后，是物业管理处通知业主们上交材料，统一办理该证的。“开发商很难找，到处在忙项目开发，我就找物业公司问。”经过大半年时间的交涉，陈先生的问题没有任何进展。“物业人员每次都说正联系开发商协商解决，可总一拖再拖至今未解决。”
在本地一论坛上，记者看到不少反映这一问题的帖子。“我新买房子的土地使用年限咋比国家规定的70年少了12年？”家住惠城区鹅岭南路某小区的陈女士向该小区业主大会筹备组成员（以下简称“业主代表”）反映，她是2009年首批入住该小区的业主，经过多年努力、四处投诉开发商后，最近才把房产证和房屋国土证办下来。欣喜的陈女士却发现自己房子的土地使用年限严重“缩水”！陈女士告诉该小区业主代表，她发现房屋的土地使用年限合同是从2005年算起至2075年的，但实际她拿到的国土证是从1993年算起至2063年的，那么她的房屋国土证土地使用年限只有58年了。如果自该小区首批2009年交房到2063年到期，那她拿到的国土证的土地使用年限就更少了（只有54年）。
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国土部门购房人一般不可能有70年使用期
市国土资源局相关负责人介绍，国务院1990年颁布的第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让年限按不同用途确定，其中住宅用地70年、综合用地50年、商业用地40年。因此，土地使用年限是从政府出让土地的时间起算的，即土地使用年限是从这块土地被开发商拿到地就开始计算，而不是以土地开发或者买卖房屋之时，更不是以业主搬进去入住开始计算的。他介绍，住房用地的使用年限为70年，但一般情况下购房人不可能有70年的使用期。根据我市的情况来看，土地剩余年限不足70年主要有两种情况：一是开发商取得用地到楼盘正式销售，需办理规划设计，建设工程报建等相关手续，然后才开展建设施工，正常需要3~5年时间。因此，楼盘达到预售条件时，往往土地使用年限已减少几年。二是拿地时间不同。由于开发商取得土地的方式除了通过政府取得一级市场土地，也可通过二级市场转让的方式取得用地，这些土地，有近年取得的，也有上世纪九十年代取得的，因此导致土地剩余的使用年限时间也不一样。
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近日，惠州某媒体报道称，因土地使用年限缩水20年，惠州大亚湾澳头丽郡园100多名业主向开发商惠州丽嘉房地产开发有限公司讨说法，双方发生冲突，一名女业主在冲突中受伤。开发商回应称，土地使用年限确实只有50年，但业主利益不受影响，业主们的真正目的是因最近房价下跌想退房。
起因：合同土地使用年限纠纷业主林小姐说，她是大亚湾澳头丽郡园的业主，去年她在该楼盘看房时，销售人员介绍的土地使用年限是70年，但是与开发商签订的合同上的年限却只有50年。林小姐说，有100多户业主被骗。
既然合同有异样，为何会签呢？林小姐解释说，买房时，业主们交了2万元订金，随后支付了3成的首期款共18万元，之后才看到合同内容，“买房正常程序是签合同时付首期款，但是开发商说让我们先交首期，之后统一签订合同，我们很多人是次购房，经验不足，被骗了。”
业主说，今年以来他们多次找开发商交涉。昨日上午11点，100多名业主再次赶到大亚湾霞涌香海湾找开发商讨说法，但是双方却发生冲突。“我们来这里不到半，开发商就命令保安和销售人员对我们进行殴打。”刘先生说，10个人追着他们打，其中54岁的陈女士被打倒在地。
记者在现场看见陈女士躺在地上用手帕捂住鼻子，她称脖子、脸部和大腿等多处被打，站不起来。直到下午2点多，陈女士才被业主们扶起来。
回应：开发商否认存在欺骗
对于业主们质疑被骗和被殴打一事，开发商销售部经理肖先生说，土地使用年限确实只有50年，但纠纷原因并不是土地的使用年限，而是因为现在房价下降，业主们心里不平衡所以要求退房。
“我们根本没有欺骗他们，合同上写明是50年，很多人都知道的，如果他们不同意可以不签。”肖先生说，不存在以不退还首付款逼迫业主签订合同的事情，“如果他们要求讨回权益，可以走法律途径。”
对于业主们称被殴打一事，肖先生称双方确实有发生冲突，但没有证据证明是开发商先动手打人。
而对于双方冲突一事，大亚湾警方称，赶往现场时，只看见陈女士躺在地上，便要将其扶起并带往医院检查，但被其拒绝。
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业主遭遇《国土证》70年土地使用年限“缩水”国土部门解答称
拿地起计年限不以交楼为准
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注意事项
1、土地使用年限短房价相应会降低
值得提醒的是，房价包含了土地与房屋的价值，土地使用年限的长短是会影响房价的，土地使用年限短的，房价也相应会降低。请市民在购房时务必查看土地使用年限。开发商销售商品房的时候，应在售楼处公示《商品房预售许可证》与《国土证》，明确销售楼盘的土地使用年限、用途等相关信息。
市民在购房及签订《购房合同》时，需提高法律意识，要留意所购房屋的土地使用年限。该负责人介绍，《购房合同》上签订的土地使用权终止日期应以开发商取得的土地证登记的土地使用权终止日期为准。
2、可要求办延长土地使用年限手续
市民购房前如认为土地使用年限较短，可要求开发商办理延长土地使用年限手续；市民购房后如有延期需求，可与开发商协商解决。
一般情况下，土地使用年限与物管公司是无关。该负责人说：“延长年限需按规定的现行地价标准向政府缴纳相应的出让金，出让金都是全额上缴政府财政部门的”。
3、用地使用期限满后可缴费自动续期
针对业主们担心《国土证》上的土地使用年限没有70年，会不会在终止日期之际就面临被拆迁、被征地的命运？该负责人介绍，《物权法》第149条规定住宅用地使用期限届满的，是自动续期的，住宅用地使用权依然属于业主，但是《土地管理法》规定我国实行国有土地使用权有偿使用制度，住宅用地是应有偿使用的，到期后如继续使用仍需缴交地价款。
广东宝晟律师事务所副主任律师全昌春则表示，但是对于建设用地使用权到期后续期是否有偿、如何办理续期、是否需对房屋进行质量检测等问题，尚无具体的法律依据，有待法律法规进一步明确。
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宁波又现“楼倒倒”，一栋建了23年的住宅楼毫无预警地倒塌了。这其中的疑问太多，但有一点可以确定的是，在没有任何不可抗力因素作用下而倒塌的楼房，质量问题不容忽视。同时，另一个问题我们需要重新审视，一套普通住宅产权的年限是70年，国家要求住宅设计使用年限为50年，如果我们买了一套新房想着住一辈子，即使安全度过了50年，那么剩下的20年是不是要在担心房子随时会倒塌中度过？
质保50年产权70年 房屋寿命实际仅30年？
住建部:住宅设计使用年限一般为50年
2009年7月23日，住建部质量安全监管官员陈重在接受采访时称，住宅设计使用年限一般是50年，50年内，若出现一些问题，房主可以向有维修养护责任的单位，比如说房管局、物业公司提出维护要求。房屋保修期从交付之日起计算。
对国家在住宅工程保质保修方面的规定的问题，吴慧娟指出，按照建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。对于住宅工程，如果是商品房，建设部有一个88号令，规定在商品保修期内发生属于保修范围的质量问题，房地产开发商企业应当履行保修的义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
陈重指出，房屋要有设计使用的年限，比如住宅一般是50年。50年内，在正常使用情况下，有一段是保修期，还有一段是使用期。住宅所有人在保修期之外、使用期内发现有一些问题，可以向有维修养护责任的单位，比如说房管局、物业管理公司提出维护的要求。
50年年限住宅谁敢住70年
2009年7月发生的上海"莲花河畔景苑"住宅楼房倒塌事件再一次给住房质量安全敲响了警钟。由此而引发的对"住宅设计使用年限为50年"的议论，表面上看是纠结于使用年限的长短，实际上在更深层面上则表现出人们对当前房屋质量问题的深深忧虑。
网友"GJIKL"指出，现在要想指望一套房能住满70年，恐怕只是幻想。那栋未住先倒的"莲花楼"，就明明白白告诉公众，最短的期限只在朝夕之间。
有关机构曾统计过，国外100多年的住宅都还能使用，而我国住宅寿命平均只有30年左右，不少20多年的住宅就因为质量或者规划调整等问题而被拆迁。
住建部副部长仇保兴：新房寿命只有二三十年
住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说,我国是每年新建建筑量的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25~30年。
一般来讲，房产证上的房子使用期限为70年，其中很多买房者的房贷还款期限就是二三十年。若我国的一般建筑寿命只有25～30年，那么很多人的房贷还没有还清，房子就有质量危险。
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