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放开土地市场的征地制度 楼市才可健康运转

晶报   2012-10-22 10:25

[摘要] 据《西安日报》引述来自陕西省住建厅的消息,陕西明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准,合理利润率应控制在10%左右,房地产开发企业在取得预售许可10日内,要一次性公开全部房源,实行“一房一价,明码标价”对外销售。

据《西安日报》引述来自陕西省住建厅的消息,陕西明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准,合理利润率应控制在10%左右,房地产开发企业在取得预售许可10日内,要一次性公开全部房源,实行“一房一价,明码标价”对外销售。

如果要我对此事加以评价,我只能说这是在反市场,注定无果而终。光去核实各个楼盘的项目成本,陕西住建部门的工作人员就要累死;更别说那项目成本每天都在发生变化,因为一天没有卖出去,就增加一天的利息成本。

“著名华人经济学家”姚树洁则在微博上发表高论:“土地拍挂卖是的政策失误,是造成房价过高的推手,也是腐败和社会不公的重要因素之一,同时违背了住房建设的理性设计。如果要搞好经济适用房,土地必须有个定价,造价,的利润率,通过国家单位和私人企业的公平竞争,让各方投资有利可图,房价合理,造就一个可持续的房地产市场。”

敢情姚树洁也没搞清中国经济的逻辑。楼价高的根本原因是招商引资过程中商住用地补贴了“实体经济”。假如土地私有,盖房也好建厂也罢,用地一律跟土地所有者商量着来,招拍挂自然就没了。被招商引资扭曲的土地价格恢复正常,一切就都会慢慢地恢复正常。

中国每年城市新增土地中只有30%-40%用于住宅建设,而一般国家城市化过程中60%-70%的新增土地供应都是住宅用地。在中国,40%-50%的土地用于工业建设,其他国家一般也就10%-20%,这是一个非常不合理的结构。这都是“招商引资”惹的祸!“招商引资”使土地利用结构和价格双双失衡。

如果现有各级政府招商引资的投资模式不改,房价就有可能无限制非理性飞速上涨,老百姓收入却跟不上,进而导致泡沫破裂甚至崩盘。政府采取的限价、限购、限贷等措施本身对经济有很大杀伤力,而且房价依旧在上涨,还是解决不了居民的住房问题。现在,中国经济增长速度慢下来了,但房地产泡沫并没有减少。

这就是两难处境。既要防止楼价上涨过快导致经济崩盘,又要防止楼市停滞导致经济崩盘,惟一的道路就是土地市场化。市场化之后的土地供应相对充足,从预期上可以防范楼价过快上涨;土地市场化之后,取消一切与市场经济不相适应的房地产行政调控措施,又能保证房地产按照市场规律健康运转,房价平稳适度上涨,逐步化解地方债。

现在征地成本越来越高,土地财政模式已经难以为继,放开土地市场,改革目前的征地制度,正是时机。政府除公益事业可以依法征地外,对经营性用地一律还给市场,由开发商、企业与作为原土地所有者的住户、农户直接进行谈判并完成市场化交易。

在这个过程中,政府暂时损失的是一点土地出让金,但获得的是经济和房地产业长期稳定发展带来的税收增长。这将使市场经济有条不紊地运行,政府回归守夜人角色。

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