[摘要] 近来，中国市场新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而二手住宅价格环比上涨的城市达38个。不过，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%；同比价格下降的城市达58个，少数价格同比上涨的城市涨幅也低于1%。通过近期的房地产市场数据，我们发现，在调控不变的大背景下，市场渐有回暖态势。
最近，中国市场新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而二手住宅价格环比上涨的城市达38个。不过，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%；同比价格下降的城市达58个，少数价格同比上涨的城市涨幅也低于1%。通过近期的房地产市场数据，我们发现，在调控不变的大背景下，市场渐有回暖态势。尤其是二、三线城市，对这种趋势的反应比较明显。不过，房价上涨幅度减弱，力度大不如前。
那么，在这样的阶段下，市场回暖的苗头到底会带来什么样的预期呢？调控的作用将如何呢？国务院对16个省（市）“各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”的基本结论，还是可以让人比较放心。
市场不会长期暗淡，投资也不会持久低迷。在稳增长和控房价的矛盾中纠结的不只是购房者和开发商，政府也着急。
房地产市场的下一步走势将是什么样呢？根据目前的情况分析，可以分为短期、中期、长期三个阶段：短期，市场已经初步探明价量的短期底部；中期，市场将在“政策顶”和“市场底”的夹缝中曲折回暖；长期，成交量增长可期但价格走势难料。
短期价量底部探明
2012年一季度开发投资仍惯性处于高位，商品住宅销售面积同比下降了15.5%至13387万平方米，销售额同比下降17.5%至7099亿元，销售均价同比下降2.4%至5303元。根据政策和市场来分析，2012年一季度的成交价量基本可以定为中短期底部。
政策方面看，在调控最严厉的试验期和成交惨淡期，各地政府实践中擦边球不断甚至“放水”频繁，目的就是试探政府的底线。结果是多数试探未遭及时纠偏，在降准背景下中央政府还进一步明确了鼓励首置需求的态度。
需求方面看，这一阶段的投资、投机寥寥，消费性需求明显处于观望状态，而成交面积段主要集中在首置和首改户型，主要城市90平方米以下户型成交占比超过50%，刚需特征尤为明显。这种几乎不含任何“水分”的数据极具说服力。供应方面看，企业资金压力、库存压力大，销售采购不景气，行业领头羊的利润不佳，发展姿态不好……开发商全面悲观为了生存而“以价换量”，降价意愿空前。
除了以上三点，中国经济也在这一时期面临一系列复杂问题。在综合的数据和论据下，我们可以推断目前市场基本见底。
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