[摘要] 进入下半年后，惠州楼市依旧保持着稳步上扬的姿态，8月第3周以524套的成交量环比上涨10.7%，各方不免对即将到来的“金九银十”充满期待。七夕又见金九，楼市金九银十会不会如期到来呢？惠州楼市购房热潮再度一发不可收？
2012上半年刚需集中爆发，成为惠州楼市的主力，加之信贷政策微调，首次置业的客户群体纷纷下手，成交量震荡上扬。进入下半年后，惠州楼市依旧保持着稳步上扬的姿态，8月第3周以524套的成交量环比上涨10.7%，各方不免对即将到来的“金九银十”充满期待。七夕又见金九，楼市金九银十会不会如期到来呢？惠州楼市购房热潮再度一发不可收？
8月第3周成交580套 成交量环比上涨10.7% 》》》详情
房天下数据监控中心显示：8月13日至8月16日惠城区（含仲恺）单周成交套数580套，对比上周（8月6日至8月12日）524套的成交量，环比上涨10.7%。单周成交面积69215平米，对比上周（8月6日至8月12日）63172平米的成交面积，环比上涨9.6%。8月第3周多个楼盘进行了推新活动，但成交量不是特别大，虽然周成交量有所上涨，但上涨幅度不大。在上周成交的是海绵御 ，惠州市房管局上显示，其成交均价为：3384元/平。
8月第3周成交详细 数据来源：惠州市房管局
预热“金九”多个楼盘推新货》》》详情
近两周惠城仲恺超10个楼盘开盘或启动认筹
金九未至，楼市“烽烟”已起。记者采访时了解到，近两个星期，惠城区和仲恺高新区有超过10个楼盘开盘或启动认筹，这其中有“旧盘”加推新货，也有全新项目发售首批单位，而且都是集中在最近的两个周末，大有你未唱罢我已登场的架势。业内人士分析认为，目前楼市正在升温，在传统的“金九”到来之前，许多已达销售条件的楼盘都会选择在8月份抢先开盘，这样既可避开9月份的激烈竞争，又可以新鲜的形象来博取消费者青睐。一些意向置业者也表示，如果眼下有合适的心水房，他们愿意在当下入市。
近期开盘及认筹活动频繁
近两个星期，在楼盘集中的地方，你也许经常可以看到楼体上悬挂着各式各样的条幅，上面写着户型或者营销节点等信息，它们时不时在提醒着我们：“金九银十”快来了。记者在走访中了解到，最近两个周末，惠城区和仲恺高新区有超过10个楼盘开盘或启动认筹，这样的密度，即使在4、5月，以及9、10月的楼市旺季都很少见。
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房价“普涨时代”来临 谁在推波助澜？
国家统计局18日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。这与民间机构较早发布的百个城市7月房价走势基本一致。两方数据有力证明了7月房价环比继续反弹的事实。
房价上涨压力增大，未来惠州房价会否跟风“一路高歌”？房价上涨预期能否跑过楼市调控政策加码的预期，仍是未知数。从惠州各周房价走势来看，依然维持稳定态势，大跌或大涨预期或都落空。
8月最后一个周末 开发商仰望“金九银十”
8月，惠州楼市预计有24个项目有新品推出，开发商正蓄势待发，“抢跑”心态充斥着整个市场。
有专家认为，惠州新房供应量在近期仍会有所上升，但需求的释放开始放缓，阶段性的消耗，再加上又有部分转入观望，需求量可能出现萎缩，因此，8月的市场相比7月会变得比较平静，成交量不会有太大幅度的上升，价格也仍将保持目前平缓走势。
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房价继续涨？金九银十楼市四大变数
变数一：存量房征税脚步渐进
房产税扩围"狼来了"湖南湖北年内将试点房产税》》》详情
据《中国房地产报》报道，在国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后，关于推进房产税改革试点的相关信息也随之沸腾，先是称30余省市地税官员进行为期半年的房产税税基评估集训，后是说湖南、湖北被列入房产税第二批试点征收范围。
湖南、湖北两个试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高，对于具体的征收细节以及方案出炉时间，不方便透露太多。
督查组强调坚持楼市调控 房产税新政指日可待
从年初以来，国家税务总局财产行为税司司长陈杰一直在马不停蹄地奔赴海南、北京、辽宁等各省市调研财产行为税工作，而其中重要的一项内容是了解各地房产税改革的试点或筹备工作进展。
据了解，自国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后，房产税扩大试点信号再次传来。有业内人士近日透露，在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上，存量房房产税将被推出。近日，包括四川在内，已有30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训。
变数二：期房预售制度存废引热议
预售制存废引热议 房地产业深层改革迫在眉睫》》》详情
近日，一条“商品房预售制将取消”的消息在网上盛传。尽管相关部门很快辟谣，否认正在研究取消商品房预售制。但受此影响，沪深两市地产股整体下跌。预售制存废之争引发网友热议，广受社会关注。被奉为我国房地产行业基石的预售制究竟是存是废？其凸显出的我国房地产行业深层次改革又该如何推进？
调查显示：75%网民认为应取消商品房预售制
8月2日，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传。受传闻影响，沪深两市地产股全盘下挫。与此同时，一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈。
预售制存废之争凸显出房地产行业深层次改革的迫切性。专家表示，楼市预售制度对开发商资金补给、商品房供给有积极作用，但是随着楼市调控持续深入、房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。
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变数三：房价重回看涨预期？
楼市投资客再度入场出手 房价反弹预期再加码
8月6日，中原集团研究中心对外发布的一份研究报告称，中原地产通过7月底对华南6个城市的50多个新房项目调查发现，部分城市已出现投资性需求入市现象，深圳、东莞、长沙、珠海的投资性需求比重均超过10%。
21世纪不动产深圳泛城研究中心数据也显示，数月之前还处于蛰伏状态的投资客已经缓步入场，目前有超过10%的投资客活跃在楼市成交市场。
从总体上来看，目前楼市投资客比例仍处于历史低位。以往的数据显示，楼市相对火爆的阶段也往往是投资客比例较高的时期。根据世联地产统计，2007年年中楼市投资客占比为51.6%，2010年年中投资客占比为46.7%。尽管如此，投资客再次缓慢入市的现象并不容忽视。一方面这意味着以抑制投资性需求的房地产调控政策将面临新的挑战，另一方面是因为投资客占比走势能精准反映市场的走势，往往是房价再次进入上涨通道的前兆。
根据世联地产的一份研究报告，投资客比例是决定房地产价格走势的重要因素，它可以解释房价变动的66.7%，投资需求比例与70个大中城市房屋销售价格环比指数的相关系数高达0.82。这种相关性可能会超出很多人的预料。
按照房地产业内的普遍逻辑，如果投资客比例持续下降，房价一般处于下行区间，而投资客比例持续上升，则房价通常处于快速上涨通道。
涨价城市翻番“局部涨”变“普遍涨” 》》》详情
针对近期房价上涨，链家地产(微博)市场研究部分析师常清表示，除了刚性需求外，近期改善性需求释放的程度逐渐加深，中高端成交占比加大会促使房价结构性的上涨。此外，7月份大部分城市成交量仍然处于持续的高位，购房者入市心态比较积极，房企及业主对于短期内的市场走势信心十足，价格出现小幅上涨。
“一线城市市场变化一般要快于二、三、四线城市，趋势也更加分明。”常清强调，从市场看，虽然一线城市调控政策更为严格，抑制作用较强，但由于需求旺盛，活跃度较高，未来价格反弹的风险也就越大。
变数四：货币政策再放松？
货币政策更趋谨慎 央行纠结致“降准”爽约？
经济学家和市场纷纷预测，下半年仍有两次降准和一次降息。据长城基金分析，期盼“降准”的逻辑是因为月末存款规模大幅增长后尚未补缴准备金，导致超储率暂时处于高位。近期存款准备金率迟迟不下调使得货币市场利率居高不下。在此背景下，市场认为央行在8月很可能下调存款准备金比率，特别是在宏观经济数据公布前后宣布的可能性较大，有利于缓解近期债券发行节奏加快带来的供给压力。
房地产调控与降房价 不能脱离土地和货币环境
高房价的一个根本问题是货币超发，货币供应量增长跟房价是单向正相关的。诺贝尔经济学奖获得者格兰杰认为，房价高低不决定M2余额，但M2余额多少可直接影响房价高低。
根据8月2日央行公布的“货币政策报告”显示，广义货币供应量M2余额为92.5万亿元；而2004年底2005年初，广义货币供应量M2余额是25.3万亿元，现在M2是7年前的3.66倍。
众所 ，中国普通民众投资渠道狭窄，股市在2007年一飞冲天后更多的时候是萎靡不振；实业越来越难做；加之教育、医疗和养老压力巨大，投资房地产几乎是，甚至是被迫的选择。在货币发行过剩后，房价上涨是不难理解的。
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楼市调控政策加码？ 房企快跑走量或“顾不上”
各界普遍认为，国务院组织督察组赴地方调研，既是为稳定调控预期、对楼市运行状况进行摸底，同时也是为后续调控政策的出台提供各种一手数据。但专家认为，新一轮中央房地产调控主要“维持既有政策，再度调控加码的可能较小”。
国务院督查组在公布的调查报告中却只表示“国务院各有关部门将在此次督查的基础上，深入研究并完善房地产市场调控政策，切实巩固房地产市场调控成果”，目前还没有做出新一轮调控的部署安排。
在目前市场和政策诸多不确定性下，即使深圳楼市相比去年同期“暖”了许多，但是能否再现金九银十令人怀疑。事实上，尽管每年市场对“金九银十”都有所期待，开发商也会在年底配合推盘，但是近几年受到调控等多方面影响，第四季度楼市都已平淡收场。
有专家直言，下半年并不会出现太好的行情，“金九银十”从2010年就没有实现，今年九月份在秋交会的催动下，预计成交量会有10%增幅，但不会出现大规模的成交上涨。
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