[摘要] 近日部分城市楼市初显降温态势，业内人士表示，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期。督察组调控到底会不会有效果，各方都持观望态度，惠州楼市是越督越涨还是回归合理？
8月前两周高端住宅成交大涨43%
高端住宅风头再起。昨日，机构数据称8月前两周北京高端住宅比上月同期大涨43%。市场改善性需求的预期增长，也使高端项目入市积极性提高，开发商开始抢滩“金九银十”。
“从数据来看，成交量同比呈现上涨说明8月高端市场是承接7月的高点，再次迎来高峰，”丽兹行郑海燕认为。
楼市“金九银十”即将到来，但由于目前中央对各地楼市督查刚结束，并且警示大于肯定，一时间“8月将再出调控”的传言四起。郑海燕认为，8月被业界认定为是新政的“窗口期”，由于整体市场仍处于成交量与政策的博弈阶段。按照当前市场心态，预计未来“金九”成交量也将会维稳，不会有突破性上涨。而“量涨价稳”的状态则使房价反弹空间有限，导致成交量的回归。
政策调控及淡季明显影响到开发商的推货预期，7月份惠城区住宅新增供应套数和面积双双环比下跌超过四成，而144平方米以上的大户型更以76套的新增供应量环比狂跌八成。不过，从成交情况来看，这个淡季却一点也不冷淡。7月，惠城区住宅成交量较6月环比增长了8 .9%，同比增长了20.3%，其中，小户型成交环比增长了25.9%。
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惠州大户型供应狂跌八成
受政策调控和淡季影响，不少开发商对7月的销售预期并不乐观，纷纷延迟了推货计划或减少推货量，由此导致7月份市场新增供应套数与面积均呈疲软局面。据合纵联行数据，7月，惠城区共新增供应住宅1120套，较6月环比下跌了46.9%，同比下跌了58.7%。
新增供应面积132974.98平米，较6月环比下跌了46.8%，同比下跌了54.58%。其中，改善型户型共向市场新增供应住宅956套，环比下跌了24.9%，同比下跌27.1%。而144平方米以上的大户型单位共新增供应住宅76套，环比下跌80.6%，同比下跌47.2%。
小户型成交大幅增长
不过，与供应情况形成反差的是，7月的成交情况却让这个淡季变得热闹起来。数据显示，7月，惠城区共成交住宅2759套，较6月环比增长了8.9%，同比增长了20.3%。支撑这一乐观数据的是小户型等刚需户型的大幅增长。小户型产品共成交住宅8 4 4套 ，较6月 环 比 增 长 了25.9%。6月，50-110平方米户型成交套数为1038套，而7月份则成交了1283套。相比之下，改善型和大户型单位成交环比涨幅却并不明显。6月，144平方米以上的户型成交413套，7月则成交了415套。
在一些业内人士看来，在存量大又遭遇调控和淡季的市场行情下，7月份新增供应量的大幅锐减在情理之中。另外，最近几月的连续降息，已促成大批刚需客入市，因此导致小户型等刚需户型备受青睐，比较而言，在调控的弱市之下，金融属性、投资属性较强的大户型则相对遭受冷落，因此无论是供应量还是成交量都最不乐观。
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开发商看涨房价逼退刚需 楼市出现降温
中指研究院发布的报告显示，7月100个城市(新建)住宅平均价格70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。尽管百城房价环比再涨，但成交量增速却在放缓。
同样来自中指研究院统计，7月初以来，十大热点城市新建商品房的成交量增速明显放缓，北京新建商品房的周交易量呈现明显的上下波动态势，上海、广州、深圳、天津和武汉等热点城市也呈现这一特征。
据解放日报报道，“7月份，上海新建商品住宅成交面积为85.9万平方米，环比6月份下跌了15.9%。”据德佑地产研究主任陆骑麟介绍，前几个月，在开发商的降价策略下，积压的刚性需求迅速释放，楼市成交明显回暖。不过近来，由于一些开发商见势收回了降价和优惠措施，而国家重申调控政策不放松，很多购房者又重回观望，7月份楼市成交量明显缩水。陆骑麟认为，下一步，楼市成交究竟是冷是热，要看开发商的定价策略。
在走过成交炙热的7月之后，连日来南京楼市明显降温。新华日报的报道称，8月以来，当地商品住宅日均成交量再未超越200套，周末仅两家楼盘推新，成交都十分平淡。看上去，开发商乐观看涨房价，正在逼退刚需。“由于市场政策面还存在波动，开发商大幅提价可能会动摇一部分观望人群的购房信心，在以刚需为主体、刚性改善需求逐渐活跃的市场环境下，稳健的推盘节奏和合理定价策略对于开发商来说，更利于消化库存。”南京链家市场部经理舒莉莉表示。
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国务院督查组完成楼市会诊 新政最快8月将出台
业内人士指出，结束调研后出台新政是惯例动作，在最严楼市调控基础之上，中央仍握有调控新手段，除继续推进房产税试点、开征存量房房产税、重启问责制以外，土地市场或成为下半年调控重点，且新政最快在本月祭出。
7月下旬，国务院派出8个调查组对16省市房地产情况进行督查，督查的重点在于：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。国务院督查组深入有关部门和机构核查政策落实情况，尤其是限购政策的落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。
这一路督查组包括国土部、住建部、银监会和国税总局的相关人士，通过调阅当地房地产及土地市场数据，听取地方政府汇报，现场走访保障房和商品房楼盘，召开开发商和房地产业内人士座谈会，国务院督查组切实了解当地房地产市场的运行情况。
限购城市或扩围 未来国务院或加大"执行"督查
当前，房地产市场基本面没有发生根本变化，但是房价下行趋势放缓却是不争的事实。特别是从5月份以来，楼市成交量回升，一些在售楼盘价格出现小幅抬升，二手房挂牌价格上升，个别城市恐慌性购房苗头重现，市场预期一定程度上发生转变。受国内经济形势影响，一些地方试图以“稳增长”为名放松房地产市场调控的小动作不断。凡此种种都表明，房地产市场调控面临严峻挑战。
正是基于房地产市场出现的新情况和新变化，国务院从7月下旬开始派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。这一举措引人关注。从各方透出的信息表明，今后调控还将从严。
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惠州2012下半年楼市猜想
2012年转眼已过大半，随着政策的不断变化，调控政策进入了微妙的转型期。在一波又一波的政策浪潮来袭后，此时的楼市似乎步入了正轨，但是这平静下发生过或蕴藏着怎样的惊涛骇浪呢？2012年楼市的“下半场”将会如何发展？网友在房天下微博上展开了一场精彩的讨论。
@肖文晓：随着“稳增长”重新成为各级政府的首要任务，本轮调控的“政策底”已经显现，未来地方政府对调控政策进行合理微调的可能性增大，预计下半年楼市将“稳中有进”，成交量回升的趋势将得到巩固，而楼价下调的空间则会收窄，趋于稳定。
@杰盟地产: 整体形势会比上半年好转，但仍不容乐观。
@贾卧龙: 中央政治局昨天召开会议，分析研究了上半年经济形势和下半年经济工作，再次强调坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，另外还要求增加中小户型的供应。政策的明确有助于稳定当前楼市，有助于确立后市预期，政策方向明了之后，剩下的就要看具体的执行力了。
@房天下友: 业内人士指出，开发商不应对下半年楼市抱有太乐观的预期，应充分利用当前“刺激刚需”窗口期，及时降价跑量，谨慎定价。
@肥宇2012: 业内人士指出，“降息”“降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应对市场继续放量起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交好于上半年。而购房者也不必恐慌性购房，在目前的经济背景下，在调控始终不放松的前提下，房价报复性反弹难以获得政策支撑。
@冰贝: 在下半年楼市硝烟燃起的关口，除了对上半年楼市的反思和总结，我们也在试图寻找引领省城下半年楼市“风向标”的新主角，我们惊人的发现，那些风生水起且又如雨后春笋般成长的众多楼盘中的“黑马”已悄然进入了我们的视线……
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