[摘要] 一般而言，增加房屋持有成本，能有效抑制投资、投机行为。但如卖方市场仍然占优，则意味着税负转嫁能力强，房产税则会转化为交易税，最终会转嫁给租房者或一般置业者等普通民众来承担。近期国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后，关
一般而言，增加房屋持有成本，能有效抑制投资、投机行为。但如卖方市场仍然占优，则意味着税负转嫁能力强，房产税则会转化为交易税，最终会转嫁给租房者或一般置业者等普通民众来承担。
事实上，房产税并非一个新税种，我国早在1986年就实施了开征。根据条例，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，范围限于城镇的经营性房屋，对个人非营业房产免税。目前，房产税改革主要是向非经营性房产推进，针对个人住房持有环节的一个税种。房产成为我国个人财产的重要组成部分，甚至是一些人的生财之道。如房产税变成“普遍征收”的一个税种，将对居民产生一定影响。如何降低社会恐慌心理，保有环节的房产税的定位及政策目标是关键。
一直以来，专家对房产税的功能定位具有不同倾向。随着房价高企，房产税就被寄予了遏制甚至打压高房价的巨大期望。一般而言，增加房屋持有成本，能有效抑制投资、投机行为。但如卖方市场仍然占优，则意味着税负转嫁能力强，房产税则会转化为交易税，最终会转嫁给租房者或一般置业者等普通民众来承担。美国50个州虽都征收房产税，但美国中等价位房从2000年到2007年增长了48%。可见，如每年房价上涨带来的转让或出租高于所要承担的赋税，房地产投机行为依然存在、调控房价依然困难。此外，也有专家主张房产税成为地方主体税种，替代“卖地财政”。据经济合作组织统计，一些主要国家财产税(以房地产税为主)在地方财政收入中占有较大比重，如美国、英国、加拿大等国超过80%。我国对应的税收收入占地方财政收入的比重并不高，占地方财政收入比例不超过6%。其中，2011年房产税实现收入1102.36亿元，同比增长23.3%，占税收总收入的比重为1.2%。另外，考虑到区域差距和各地实际情况，我国的房产税很长一段时期难以成为地方主体税种。
对房产税再定位和思考是必要的。从整体看，我国普通民众不富裕，当前经济下行情况下，应不增加一般民众的负担，同时，不应妨碍中产阶级的形成。不可否认，很多国家征收房产税，对房地产市场起到一定调节作用。但是，我国房产税不应也无法承担过多、过重的功能。可考虑将定位应放在两方面，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平公正；二是引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。客观上，房产税扩征增加了地方财政收入，但是，不能放在“收钱”上，更应关注其来源正当及用途合理上。房产税某种程度上体现了“劫富济贫”，应确保必要的政府责任，主要用于重大民生支出及地方公共服务。
房产税试点一方面可以放宽面，另外可以适度加大纵深，兼顾存量和增量，兼顾市价及弹性税率，保障居民的基本居住权和社会公平公正的同时，进行“抽肥补瘦”。我国房地产涵盖开发、保有和转移三个环节、十余种税种，其中，保有环节税负较轻。在实际操作过程中，至少有两个基础性工作，一是应整合、取消有关收费，形成一个合理的、与房产相关的税制体系；二是要建立起公开透明的房地产征税的信息体系。在扩征对象方面应适度，应在很长一段时期内对首套房免税，二套房可以灵活，税率可以偏低，三套房及以上应从严从重征收。对不同地区、不同用途的房地产实行差别税率，考虑既从价又从量。
房产税改革应系统而稳妥地推进和扩展，否则将与政策设计的目标相悖，还会引发很多社会矛盾。我们不要寄希望于某一政策或几项政策能立即起效，房地产健康发展与财政体制、政绩考核体系系统化改革也密切相关。只有在清晰合理地定位房产税的基础上，重点从供需入手，通盘考虑各种政策，综合采用供给、财税、金融等多种措施及财政体制、行政管理体制的系统改革，才能稳定市场预期、使政策目标落地。
财政部提出，下半年严格实施差别化住房税收政策。经济之声评论：强化税收手段，进一步挤压房地产投资投机空间。
据经济之声《央广财经评论》报道，财政部部长谢旭人昨天(26日)部署下半年财政工作重点时指出，要继续实施积极的财政政策，促进经济稳定增长。特别值得关注的是，谢旭人指出，下半年严格实施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求。
实现经济的可持续增长，关键要推动经济发展方式转变，夯实经济发展的动力。谢旭人强调，下半年要发挥财税政策调控优势，推进经济结构调整和发展方式转变。要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。
税收手段能否遏制住房地产过热吗？对此，经济之声特约评论员、知名财经专栏作家叶檀发表了自己的评论。
房地产调控的“盾”能否抵挡得住积极财政政策的“矛”？
叶檀：现在最重要的是，房地产调控政策要坚持不放松，所以积极的财政政策会释放一些基础的投资，但主要是用到保障房领域，而不会用到商品房领域。我想，现在从税收方面、货币方面，以及财政政策方面，房地产政策是不会放松的。
“差别化的房地产税收政策”主要是跟差别化的贷款政策、利率政策一样，一方面是要鼓励保障性的需求，鼓励刚性需求和改善性需求；另外一方面。对于投资投机性需求进行坚决的抑制。所以，通过税收政策的调整来突出这一点，对于首套房或者改善性需求，他的税收方面有可能保持目前的税收或者有一定的优惠，对于投资、投机性需求，对他们持有的住房进行税收方面的一些惩罚。
其实，现在有的地方政府已经对目前的税收政策，比如说持有环节，或者是一些契税进行了改革，通过政府评估的价格进行征税，已经实现了对投资性需求的一些惩罚性的税收。
房产税改革试点，是制度创新过程中的一个组成部分。我认为，首先要肯定试点房地产税的制度创新意义。
这个制度安排将具有多种正面效应。房产税改革一方面可以使房地产业在以后的长期发展过程中减少泡沫，另一方面还可以提供地方税体系的重要支柱财源，化解基层财政困难和地方土地财政短期行为等弊端。同时，这个制度建设也是提供优化我国收入分配和财产配置的重要经济手段，且是一种依法、长期稳定、可预期地运行的经济手段。此外，它还是打造我国直接税体系的重要突破口，对于全面的税制配套改革有重要作用。
中央和有关部门已经明确表态要扩大试点，我们需要做的是：
，认真总结试点经验。我们已经得到一些信息，上海和重庆的试验并不像一开始某些声音所说的那样无足轻重，那样不起作用，有很多值得肯定之处。
第二，我们要认真倾听各方诉求，引导理性的讨论。
第三，政府管理部门需要更为开明和充分地披露信息。为什么在我们的物业税模拟评税试点这么多年之后，仍然把它作为一个各方面只字不提的绝密信息源来做处理呢？如果更为开明地披露信息，一些恐慌心情和畏难论据，以及不少预期上的不确定性，都可以得到有效消除。
第四，政府要通过勾画改革的大方向，给社会大众吃定心丸。比如，我认为政府应该明确地给出这样的信息：房产税改革在推进过程中，仍然会按照两地试验的基本精神，只调节高端，总体上遵循“抽肥补瘦”的原则。根据中国的国情，在可预见的相当长时间内，我不认为可以简单套搬其他发达经济体的所有消费住房都被房地产税覆盖的模式。中国必须明确地让社会大众明白，我们的这个制度调节是针对改革开放中先富起来的有豪宅、有多套房的高端人群。应当明确，家庭套住房，或者说一定家庭人均标准之下所谓单位的住房，是不在房产税覆盖范围的。另外，中国很多社会成员认为，第二套房是给自己买的商业性的社会保险，这也有一定道理——中国在城市化进程中，从未来看，有稳定回报前景的就是好地段的不动产。这种所谓商业性的社会保险，是不是应该在政策方面给予一定宽待，我认为也完全可以探讨，比如说，对第二套房税负可以从轻。一定要强调像两地试验这样的只对高端调节的特点。以重庆为例，当地的试点已经涉及存量房，明确地说当地辖区中几千套独立别墅是要被房产税覆盖的，但是划出了一个180平方米的实际起征点，只对180平方米以上的部分征收房产税。我认为这个基本精神是合理的，对以后试点的扩大有重要借鉴意义。
以后合理的局面就是：先富起来的人、住好房豪宅的人、有多套房的人，他们适当地对公共财政收入多做一些贡献，这符合支付能力原则，不会对他们伤筋动骨。而公共财政收入中添加了这样一些财力后，在更好地优化税制的同时，可以更好地去扶助处于相对弱势的社会成员，使其共享改革开放的成果，提升他们的幸福感。
用房产税取代有争议的限购令进行楼市调控，寄希望于“房产税”接过“限购令”的接力棒来降房价，似乎已成为人们共识。可是，房产税能降房价吗？上海和重庆的试点已作出回答。
房产税为何难撼高房价 房产税为何难撼高房价？因为，在市场经济条件下，最终决定价格的只能是供求关系而不是其他因素。中国楼市的供求关系有众多因素，但核心是三个问题：
一是城市化进程引发巨大刚性需求。2011年中国的城市化率超50%，比2001年(38%)提高约12个百分点。照此推算，年均城市化速度为1.2%。按此速度估算，每年平均有近1600万农村人口转为城镇人口，它带来的住房刚性与基础性的需求是何等巨大。关于住房需求引发的房价大幅上涨，近年我们的认识陷于一个误区，就是认为主要是投机性需求推动房价上涨，因此出台了抑制投机性需求的限购令。可是，人们很少去想：为何投机者敢高价入市炒楼？难道他们没考虑过其中的巨大风险？为何车价炒不起，唯独楼价一再被炒高？没有市场上涨的机会作为前提，谁敢投机？刚性与基础性的需求才是房价上涨的主推力，投机性需求只是一个助推力而已。限购令执行一年多的事实表明，针对投机性需求的限购令从短期看虽能抑制房价继续上涨，但从长期看，它为限购令取消后房价报复性反弹埋下隐患。因为限购向人们传递一个消息：住房是稀缺商品。强化了人们购买欲望和导致人们惜售心理。
二是有限的土地供给。随着近几年城镇化进程加速，房地产用地和企业用地不断扩张，耕地一再受到侵蚀。目前中国耕地面积仅约为18.26亿亩，比1997年的19.49亿亩减少1.23亿亩，中国人均耕地面积由10多年前的1.58亩减少到1.38亩，仅为世界平均水平的40%。18亿亩耕地红线岌岌可危，保护耕地的压力不断增大。只要中国城市化与土地供给的矛盾还存在，大城市房价上涨就会成为常态。
三是区域经济和城市发展不均衡。如果中国区域经济和城市发展均衡，有好多城市的教育、医疗、文化、交通、社会等水平都跟北上广深相近，谁还想留在北上广深呢？谁愿意每天上班受堵车之苦？谁愿意每个周末逛商场受挤人之罪？
从理论角度看，作为持有税的房产税会增加投机成本，抑制投机性需求，降房价。但从实践角度看，如购房需求旺盛，投机利润大过持有房产的税收支出，房产税就可能被后续购房者接受，传导和转移这部分成本的结果必然是房价上涨。因此，在供小于求的情况下，任何增加的购买和持有成本，都只能转嫁到购买者身上。从美国看，实行州差别化的地税(类似持有税)后，房价指数翻了2.8倍。持有税的征收并没有抑制房价上涨。
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