[摘要] 近日，随着众开发商纷纷“扛过”年关，以及上半年的“以价换量”，房企换来了如今楼市回暖的局面。而惠州楼市更是跌宕起伏，波动性较大。下半年楼市又是何去何从呢？房价会不会再次暴力反弹？稳房价再次成为调控重点，楼市或迎来更严厉调控
编者按：从2010年调控以来，由于国家限购等各种调控政策的出台，舆论普遍看跌众开发商2012年发展前景，“资金链危机空前 扛过年关已成开发商奢求”。近日，随着众开发商纷纷“扛过”年关，以及上半年的“以价换量”，房企换来了如今楼市回暖的局面。而惠州楼市更是跌宕起伏，波动性较大。下半年楼市又是何去何从呢？房价会不会再次暴力反弹？稳房价再次成为调控重点，楼市或迎来更严厉调控。
7月第3周成交719套 成交量环比大涨>>详细
房天下数据监控中心显示：7月16日至7月22日惠城区（含仲恺）单周成交套数719套，对比上周（7月9日至7月15日）526套的成交量，环比大涨36.7%。单周成交面积83936平米，对比上周（7月9日至7月15日）62729平米的成交面积，环比上涨33.8%。7月第3周,新楼盘的入市，一些热点楼盘推新及团购活动，拉动成交量大幅度上涨。在上周成交的仍然是方直城市时代惠州市房管局上显示，其成交均价为：6374元/平。
第4周成交555套大跌22.8% 新世界成交39套>>详细
房天下数据监控中心显示：7月23日至7月29日惠城区（含仲恺）单周成交套数555套，对比上周（7月16日至7月22日）719套的成交量，环比下跌22.8%。单周成交面积66887平米，对比上周（7月16日至7月22日）83936平米的成交面积，环比大跌20.3%。7月第4周,没有楼盘大批新品入市，成交量大跌，近几周惠州楼市成交量跌宕起伏，波动性较大。在上周成交的是新世界曦岸，惠州市房管局上显示，其成交均价为：6547元/平。
7月第4周成交详细 数据来源：惠州市房管局
前十热盘总体成交均价7734元/平
在惠城的各区域当中，上周桥东区域的成交量，有108套，其次是河南岸有98套。而上周一周成交热盘中，成交前五分别为：新世界曦岸、海伦堡·院子、、康诗丹郡、海锦御 。新世界曦岸周边配套较为成熟，加之该项目是惠州为数不多的销售非毛坯产品的项目之一，上周成交39套，非毛坯房成交均价为6547元/平，位列；位列第二的则是海伦堡·院子，该项目的户型较为实用，价格也较为实惠，一直备受刚需族欢迎，而最近推出新品并进行团购，使其上周成交31套，成交均价为：4565元/平；位列第三的则是康诗丹郡，该项目一直是以价格较低而吸引眼球，上周成交25套，成交均价仅为：3713元/平。
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成交缩量 楼市再入敏感期
成交量的回落，预示着“利多”因素已基本消化，“多方”已经力疲。最近官方多次表态调控不放松，房价上涨引发更严厉调控政策出台的概率加大。这对投资、投机型买家，有不小的“阻吓”作用。8月的成交量继续下滑的可能性很大。
惠州楼市成交量出现了一定的下行趋势。开发商在7月普遍减小优惠幅度甚至回调价格，是成交量下跌的最主要原因。这也导致了调控在执行层面的进一步收紧。
调控收紧可能性大增
在6月房价出现反弹后，中央政府给地方下达紧急通知：要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。此外，国土资源部与住房和城乡建设部还联合下发了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，对下一步房地产市场调控工作进行了部署。
本轮楼市调控，历经数年时间，政策之密集，执行之严格，。中央政府“决不能让房价反弹”的表态，意味着政策不松，房价的大涨也就失去了存在的基础。也有专家认为，出于对房价报复性反弹的担忧，现今的楼市量价齐升，让后期调控政策进一步收紧的可能性大增。
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稳房价变成政治问题>>详细
人民日报:调控楼市 坚持稳定房价是政治问题
7月23日，《人民日报》发表文章《调控不能功亏一篑》。文章称，此时此刻，如果放松调控，任由房价反弹，几年的努力将毁于一旦，百姓的期待将化作泡影，政府的信誉更将大打折扣。坚持调控楼市，坚持稳定房价，是经济问题、民生问题，更是政治问题，来不得半点动摇。
易宪容：房价上涨不可掉以轻心 要用政策稳定
中央政府一直在强调，要坚决遏制国内住房市场的投机投资需求，让房价回归到合理的价格水平，让住房市场成为一个以消费为主导的市场。住房价格上涨，即使是只有三成城市的住房价格上涨，市场出现的情况同样是与中央政府宏观调控的目标背道而驰的。
对于6月份国内有三成以上的城市房价又开始上涨，有关部门不可掉以轻心，而是要用政策来稳定市场预期，转变市场性质，这样才能保证住房价格回归到合理的价格水平。
后果：稳房价将祭出何绝招？
·调控升级：
楼市异动调控势必升级
19日，国土资源部在京召开视频会议，就当前房地产市场形势和国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行了通报，并对下一步房地产市场调控工作进行了部署。中央坚定调控信心、完善调控方式的指向明显。业内人士普遍认为，如果楼市出现异动、房价大幅反弹，房地产调控势必将进一步从严。
·房产税扩容：
第四季度房产税可能扩容和扩围
在房价回升的背景下，业内人士认为房地产调控的核心政策不会放松。他们认为，“房价触底回升的风险降低了政策放松的可能性。下半年楼市调控政策肯定会加紧，比如第四季度可能会有房产税的扩容和扩围，限购也可能会从上海往其他地区推移。”
·紧缩性政策出台：
房价一旦上涨明显 紧缩性政策或出台
有消息称，国务院正组织多路调研机构研究楼市现状。有业内解读称，以房价走势为参照，一旦价格上涨明显，新的紧缩性政策出台的可能性仍然存在。
报道说，此次国务院组织的调研主要面对两大问题：一是如此严格的限购政策下，房价为何还会回升？二是如果房价继续上涨，政策将怎样应对。
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国务院派员督查16省市楼市>>详情
据新华社电，党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展。针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。国务院督查组将深入有关部门和机构核查政策落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。
此次督查的地区是：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省。对其他地区落实情况，国务院有关部门也将通过各种方式进行督促检查。
半年来有40个城市微调房地产政策
24日上午，有大连相关人士在微博上称：“大连住宅限购已取消，且肯定消息来自于开发商项目。”该信息强调，已经四家住宅项目取消限购，其中两家已经取消限购快两个月。上述人士还称，大连已成为取消限购城市。
如再加上从年初的“芜湖新政”，到最近的珠海松绑双限风波，这样的地方政策救市事件几乎每个月都在上演。
有统计称，近半年来已经有40个城市微调房地产调控政策。除了部署此次范围内的督查外，最近2个月来，中央及地方已经13次密集出台了各种辟谣松动调控的政策。
其实，这并不是国务院首次以这种督查小组的形式到各地检查工作。
2011年4月11日开始，国务院房地产调控专项督查小组同样兵分八路，分别由各部门高层官员带队，陆续抵达调研省市开展相关工作。
而在去年国务院督察期间，也是深圳政府出台调控政策的时候，当时很多人认为，深圳当时出台的“明码标价、一套一标”和国务院的督查小组所代表的中央调控决心有很大关系。
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各地变相“松绑”面面观
北京 2012年4月17日
税费优惠：个人把购买五年或五年以上的普通住房对外销售，免征营业税，对个人购买普通住房且该住房为家庭住房的，减半征收契税。
房源解禁：定向安置房“按照经济适用住房产权管理”，交易时间不受5年的限制。
上海 2012年2月
调整“普通住房”标准，变相减税：上海市普通住宅内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下，变相减税。
重庆 2011年11月15日
购房补贴：重提购房退税，强调对首次置业补贴。
吉林市 2011年11月9日
公积金放宽：公积金贷款90m2以下首套房 可申请二套房公积金贷款。
长春 2011年11月
购房落户：对申请落户者的经济能力和购房面积不再要求。
南京 2011年10月28日
公积金放宽：家庭贷款额度由40万调整为60万元；个人贷款额度由20万元调整至30万元。
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广东房地产市场库存居高位 相关部门提醒忌盲目涨价
昨日，广东省房协发布《2012年上半年广东房地产市场分析报告》，指出近期楼市回暖一方面将使企业的优惠幅度收小甚至提价；另一方面将带动高端楼盘的销售，导致因产品结构变化出现的房价上升，控价、问责等行政措施可能再现，限价销售或将更为严厉。报告建议，企业切忌盲目乐观非理性涨价，政府部门对由于高端产品销售拉动的价格反弹应区别对待。
上半年房价稳中略有提升
昨日，广东省房协发布《2012年上半年广东房地产市场分析报告》表示，全省房地产完成开发投资同比增速快速回落，持续严厉的房地产调控政策效应已由商品房销售市场蔓延到房地产投资市场，投资增速能否企稳，一定程度上取决于销量能否继续保持回升。虽然上半年企业资金结构比年初有较为明显的优化，但企业到位资金同比增速创下近十年同期，资金充裕度也处于近年低位，资金面总体压力未减，可能导致企业投资热情的进一步下降。
在商品房销售方面，得益于货币政策、信贷政策的适度宽松和企业不断采取的“以价换量”策略，今年来商品房销售量总体呈现逐月回升的趋势，上半年销售面积已超过2009年和2010年同期数量；销售均价基本与去年同期相当，呈平稳略有提升态势，总体符合宏观调控政策方向。但全省商品房待售面积再创新高，去库存压力依然严峻，尤其是受限购、限价等政策限制的产品销售压力更大。
总体而言，上半年广东房地产完成投资增速持续下滑，商品房待售面积不断增加，企业资金层面仍不宽裕，企业的投资意愿不强。另一方面，商品房销售市场呈现回暖迹象，而国家部委多次强调，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，加强部门联动，发挥政策合力，坚决遏制市场异常波动，房价走势将再度成为社会各界关注的焦点。
库存处历史高位忌盲目涨价>>详细
报告指出，房地产业的发展关系到经济增长与民生问题，稳定房地产投资增速对于“把全力扭转投资持续下滑作为扩内需稳增长的重中之重”的广东意义重大，房地产企业可根据当前国情、省情，适当增加投资。但投资策略上应结合现代服务业发展的需要调整投资结构，由住宅产品占主导向全方位发展住宅、商务、办公综合类地产及旅游休闲地产、工业园区地产等转变，产品类型应更为多元化。
今年来国家和地方各相关部门加大了对首次置业的支持力度，有效促进刚性需求入市，营造了较为活跃的市场氛围。五六月份以来销量持续扩大，反映出市场需求方基本结束观望，入市出手的意愿加强。但当前商品房库存量处于历史高位，开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观，应尽快完成销售回笼资金。
市场的回暖一方面将使企业的优惠幅度收小甚至提价；另一方面将带动高端楼盘的销售，导致因产品结构变化出现的房价上升，控价、问责等行政措施可能再现，限价销售或将更为严厉。企业切忌盲目乐观非理性涨价，政府部门对由于高端产品销售拉动的价格反弹应区别对待。
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