[摘要] 虽然政府调控楼市的决心暂不动摇，但一个月内央行两次降息的消息，已成为刺激买家加速入市的一大利好。眼看二手楼市逐步回暖，早有买房打算的你是否已开始频密“睇楼”？而同样一笔置业预算，投向不同区域和板块，又能买到什么质素的二手房呢？
政府楼市调控决心不动摇，但之前一个月内央行两次降息，成刺激买家入市利好
虽然政府调控楼市的决心暂不动摇，但一个月内央行两次降息的消息，已成为刺激买家加速入市的一大利好。眼看二手楼市逐步回暖，早有买房打算的你是否已开始频密“睇楼”？而同样一笔置业预算，投向不同区域和板块，又能买到什么质素的二手房呢？本期话题将为置业预算为60万元至200万元的买家搜罗全市二手盘源，告诉你同一笔房钱在市中心和城郊板块能买下什么样的房子。通过对比个中优劣与特色，从而帮助有迫切购房需求的买家尽早“叠埋心水”淘笋盘置业。
二手成交日趋活跃 “改善型”比例略增
在买家入市积极性以及各类房源交投活跃度双双出现上升的带动下，广州二手住宅成交均价连续第5个月录得增长。合富置业市场经理梁燕明表示，6月广州二手住宅市场出手购房的买家当中，投资购房比例仍偏低，仅占不到7%的成交份额，主要是首次置业和改善换房需求的自住用家居多，不过，改善购房需求比例略有增加，令首次置业比例回落到七成以下。
据满堂红地产成交数据显示，今年6月广州二手住宅市场延续了5月的回升势头，成交量创出今年上半年新高，环比5月大增26%。其中，90平方米以上物业成交量环比增加32.9%，该区间内超过七成的物业买家通过银行按揭贷款。另外，6月份二手住宅成交中电梯楼物业的比重达到近60%，成交均价为17047元/m2，电梯楼成交占比比5月份增加6.6个百分点。
此外，由于受到降息利好的影响，现时针对改善型“刚需”的大户型物业成交比例增多，间接刺激价格结构性上涨，但总体上来说，各区的成交价格已逐渐进入窄幅振荡通道，大涨大跌的可能性较低，但议价空间亦在逐步收窄。不过，对于二套房或“卖一买一”的改善型买家而言，特别是需要通过按揭贷款购房的客户，仍要为贷款利率上浮10%埋单的他们并未从降息中受惠。
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“睇餸食饭”挑笋盘 买家请对号入座
置业预算：60万~80万元
买家类型：“蜗居奋斗”的首次置业和“小有闲钱”的投资客。
置业建议：市区可买两房单位 楼盘素质较差 高楼龄+高楼层
目前市场上关注60万~80万元住宅物业的客户主要有两种，一种“蜗居奋斗”的首次置业，他们大多是年轻婚房族，首付不超过25万元，购房用以自住。另一种则是“小有闲钱”的投资客户，以手上有30万~50万元资金的二套房买家居多，基于对资产保值和的需要，寻找略低于市场价的盘源进行投资。
倘若这笔资金放在市区，可买到怎样的二手房呢？据满堂红研究部高级经理周峰介绍，像天河和越秀两大成熟区域虽亦不乏低总价物业，但60万~80万元的置业预算能买到的“靓屋”实在很少。目前，80万元的置业预算可买天河区沙河、东圃板块的两房楼梯楼单位，面积约60~70平方米。而在越秀区则以旧越秀板块的楼梯楼房改房居多，如惠福路、解放南、一德路等，均价约1.3万元/m2，60万~80万元的置业预算可买50~60平方米的两房单位。不过这部分盘源的楼层都偏高，以顶层物业居多，动辄要爬七八层楼梯。而且虽地处老城区，但60万~80万元能买到的两房单位通常都不带省一级名校学位。
如果买家并不执著在天河和越秀买新房，60万~80万元的置业预算可在白云区同和、罗冲围、同德围和广园路一带，买到约80平方米的楼梯楼三房单位，楼层和朝向的选择面较宽。据合富置业梁燕明介绍，在市区，60万~80万元的预算通常只能买到一些采光条件较差、长楼龄、高楼层、无小区管理的散盘单体楼物业，若将置业眼光放在番禺区，买家可以在祈福新村(小区网，论坛)、丽江花园(小区网，论坛)等成熟大型楼盘挑到优质两房楼梯楼单位。
而对于购房投资的买家，多位行家则表示，不妨将置业目光锁定在市中心地铁上盖的小户型物业如单间和一房一厅单位，这类户型胜在入市门槛较低，有的总价低于60万元。而且由于挨近地铁口，租赁行情持续畅旺。如果有学位需要的买家也可考虑用这笔房钱淘一套学位房笋盘。有行家坦言，这类学位房的居住素质较差，“自住就算了，买来放租行情也一般。”
置业预算：80万~100万元
买家类型：“经济适用型”首置买家
置业建议：老城区可买两房单位 买电梯楼有难度
与“蜗居奋斗”的买家相比，这一档价位的买家同样以首次置业者居多，三成首付以25万~30万元居多，投资客较少。由于可选物业的质素一般，亦鲜有改善型客户问津。不过，由于他们在置业预算上稍稍充裕，可供挑选的物业也相对多一些。
据合富置业梁燕明介绍，若在越秀区，这笔预算也只能买到一些离地铁口约10步行距离的散盘楼梯楼两房单位或是带优质学位的一房物业。若选在天河区，则可以在石牌和岗顶板块买到楼梯楼两房物业。如买家想买小区环境稍好的楼盘，则可以考虑在海珠、白云、荔湾和番禺置业，不过，可供选择的盘源仍以楼梯楼居多，但楼层相对较低，屋内通风采光条件较好。
满堂红成交数据显示，目前超过七成的番禺区二手物业成交均价低于13000元/m2，套均总价为60万~100万元的物业占整个番禺区成交的40%，刚性需求已成为番禺区成交的主力，二手住宅放盘量与收客量在6月均呈现增加，放盘量环比增加12.8%，收客量环比增加24.8%，供需两旺的局面在番禺区已形成。
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置业预算：100万~120万元
买家类型：“实力型”首置买家
置业建议：市区优质楼梯两房任选 部分板块可买电梯两房
据中原地产二手住宅成交数据显示，1~6月二手住宅市场以首次置业的刚需客为主，60~90平方米面积段的二手住宅约占中原成交量四成多，100万~150万元价位的二手住宅物业成交最为活跃。与前两档买家相比，100万~120万元置业预算的买家以颇具实力的首次置业买家居多，另有小部分改善型置业者。前者多半会以购置优质三房为目标，后者则以楼梯楼换电梯楼的置换型买家居多。
当买家的置业预算突破100万元大关，电梯楼物业的大门亦旋即向其打开。据梁燕明透露，总价在100万~120万元的二手房是“刚需”客户的最爱，因为拿着这笔预算，即便在市区也能挑到质素不错的楼梯楼和电梯楼物业。如看重交通条件的买家可在天河五山或是海珠区江南西地铁上盖买两房楼梯楼单位。若看重居住条件，也能买到天河东圃板块和荔湾区的电梯楼两房单位。而在番禺区市桥板块，买家还能买到楼龄较新的电梯楼两房，而且盘源选择较多。
置业预算：120万~150万元
买家类型：“一步到位型”“首置”买家和“入门级”改善置业者
置业建议：市区电梯楼两房“轻松购”郊区电梯三房“任你拣”
可接受总价120万~150万元的二手房的买家，起码要有约40万元首付房款。据行家介绍，这部分买家可分为追求“一步到位”的首次置业者和“入门级”的改善型置业者，这两类买家对物业素质要求较高，置业目标往往是电梯楼三房单位，既要满足其居住需要，是大型成熟小区，又要临近地铁或公交站方便出行，还需要配备相对优质的学位资源。
据合富置业梁燕明介绍，当买家的置业预算上升至120万~150万元，便可以在天河、海珠、荔湾、白云买到电梯楼两房物业，也有机会买到性价比较高的精致三房。如天河北的金海花园(小区网，论坛)、荔湾区的荔湾广场(小区网，论坛)、海珠区的金碧花园(小区网，论坛)三期、白云区的岭南新世界等，时常有符合预算的超值笋盘闪现。
在番禺板块可买电梯楼三房，如华南碧桂园(小区网，论坛)、祈福新村、广州雅居乐花园(小区网，论坛)、尚东尚筑等知名楼盘，均有符合预算的电梯三房出售。虽比不上市中心板块交通便利，但随着番禺板块的日趋成熟，周边商业配套不断完善，加上优越的生态环境，该板块特别适合有车一族改善置业。
置业预算：150万~200万元
买家类型：“资深”改善型置业者
置业建议：市中心电梯精致三房or番禺豪气大宅 看你怎样选
各大中介行统计数据显示，近两个月改善型客户的占比有所增加。据合富置业数据显示，从成交结构看，总价150万元以上的占比由上月的28%上升至6月份的32.4%。从目前市场行情看，置业预算在150万~200万元的买家，又能买怎样的二手物业呢？
合富置业梁燕明表示，预算150万~200万元的改善型买家可买市中心大型小区大两房或精致三房单位，如天河北的东方之珠、金润大厦(小区网，论坛)、世纪华都(小区网，论坛)，越秀区的国利大厦、天字广场，荔湾区的逸彩庭园、芳邻美地、荔港南湾，海珠区光大花园、金碧花园，白云区岭南新世界、云山锦绣、富力桃园等，单位面积多在80~100平方米之间。
如以同等预算在番禺区置业，基本可选择如锦绣银湾、祈福新村、南国奥园、洛涛居等知名楼盘电梯楼三房，平均可购面积为110~120平方米，可达约160平方米，居住空间可谓相当舒适。
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