[摘要] 对于我国商业地产的发展前景，当下的观点迥然不同：有人认为，在中国城市化进程的大背景下，商业地产的前景依然美好；但也有的认为，商业地产已出现过热现象，特别是以大型商业中心为代表的城市综合体已成为投资的危险领域。
对于我国商业地产的发展前景，当下的观点迥然不同：有人认为，在中国城市化进程的大背景下，商业地产的前景依然美好；但也有的认为，商业地产已出现过热现象，特别是以大型商业中心为代表的城市综合体已成为投资的危险领域。
商业地产前景不错但多数开发商或很难熬到黎明
目前中国在建购物中心规模居全球首位，全球购物中心建设规模十大城市中有8个在中国，天津、沈阳和成都居前三，其中天津的在建购物中心面积超过了除巴黎、莫斯科以外任一城市的现存量。有研究机构悲观地认为，随着房地产调控的深入，住宅地产已深陷泥潭，以购物中心为主的零售地产前景也不乐观，靠土地赚钱的模式已走到了头，越来越多的购物中心将成为烂尾楼。
3年前在业界普遍认为商业地产将迎来“黄金十年”时就有观点认为，从世界范围看，购物中心在趋向于区域化和小型化，而国内许多地方却在盲目建设大型购物中心。当时该观点就指出，国内商业地产的总量接近饱和，结构已严重失衡，闲置面积不断上升，效益正逐步下降。因此，对于中国商业趋向于大型化的趋势要认真考虑，提前预判。然而不幸的是，未来10年，二三线50个新兴城市将有超过1亿平方米的商业地产进行开发。
目前住宅市场的严厉调控正促使大量资本转向商业地产，国内排名靠前的大型住宅开发商均开始涉足商业地产。同时，由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高，导致开发商在招商中与商家的博弈能力下降，开发商整体招商中的议价能力在下降。
商业地产的投资特点是投资大、周期长，缺乏金融支持是影响商业地产发展的首要因素。国外的商业地产多为开发商自己持有，因为国外的融资形式多样，贷款很少，更多的是开发商的自有资金和从保险、基金等方面得到的融资支持。而国内开发商的资金融资渠道单一，大量的银行信贷迫使开发商要实现资金的快速回笼而选择城市综合体以出售写字楼、公寓养商场租赁的模式就因此而出现。然而，住宅市场的不景气势必会影响城市综合体中写字楼和公寓的销售业绩。同时，由于大多数商业地产项目的资金依靠土地抵押的银行贷款，一旦商业地产过剩，未来的金融风险不言而喻。
影响商业地产发展的另外原因还有规划无序等问题，目前商业地产行业竞争加剧已是不争的事实，市场已开始加速洗牌。尽管从长远看，商业地产的前景很好，但问题是多数开发商能否坚持熬到黎明的到来。
《中国经济导报》
商业地产资产泡沫正迅速靠近住宅
5月份整个成交量已大幅度回升和反弹，包括商业地产，从楼面看，例如4月份杭州商业地产的楼面价只有6000至7000元，但现在已在11000元左右。从2011年开始有两个东西特别有特色，一是投资性需求被刚性需求所替代，从住宅市场来看尤其如此；二是商业地产取代了住宅地产的主导。4年来商业地产上涨了4倍，平均价格上升55%，表面看是个平稳的增长过程，但这两年京沪等城市写字楼租金已超过纽约、伦敦、东京的增速。以前商业地产较冷清，现在做商业地产有税收了，同时煤气水电已是比较高的商业价格了，商业地产取代了住宅地产。做商业地产一般是为了出租或做生意用，但目前市场上商铺、商业的出租情况并不好，然而商铺的出售价格却节节上升，这是个很奇怪的现象，说明资产泡沫已从住宅地产转到了商业地产。现在的住宅租售比在逐渐下降，商业地产的租售比在逐渐上升，这两者越靠越近，到最后整个商业地产的成交额就会跟住宅地产持平。
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《商业地产》
商业房产泡沫破灭或比住宅来得快
目前的房产调控政策主要针对住宅房，而商铺、写字楼等商业性房产并不在调控范围内，由此大量开发商涌入商业房产领域。仅去年商业地产投资开发总额就达1万亿元，这给很多投资者造成了假象，似乎投资商业房产要优于住宅房，更甚者有很多家庭寄望于投资商铺来养老。在这种情况下，商业房产的市场销售情况远远好于住宅房，去年商业房产销售额增长了30%以上。然而，实际上中国商业房产泡沫膨胀的程度比住宅房要严重，成都在建商业房产未来2年将达1000万平方米；昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海；沈阳在建商业房产达700多万平方米，远超过上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。
规模如此庞大的商业房产市场根本无法承受。去年我国人均社会消费品零售总额1.34万元人民币，约合2130美元，而美国当年人均消费规模为1.56万美元。这仅是个均值，还未考虑到收入分配的结构。如果考虑到目前巨大的贫富差距，市场容量将比这个统计数据所显示出来的结果更为狭小。判断城市商业地产泡沫的另一个重要指标是人均商业面积，我国城市人均商业面积已超过1.2平方米，部分城市甚至高达2至3平方米，而西方主要商业城(600306,股吧)市人均商业房产面积还不到1.2平方米。随着物流技术的突飞猛进，交通基础设施的日益完善，网购更对商业房产造成了巨大打击。
商业房产泡沫的膨胀还少不了地方政府的刻意刺激，一些地方为了规避住宅房的调控，在政绩工程与土地财政（土地财政本身的土地出让金并非大头，主要是基于土地的地方融资平台的需要）的刺激下将注意力转到商业房产领域，热衷于在城市边缘建设所谓的购物中心、酒店与写字楼结合在一起的CBD，再配以拆迁安置工程来吸引人气。商业房产在未来的空置率之高可预见将远超过住宅房。此外，商业房产与住宅房一样，极依赖于金融贷款，而商业房产的信贷政策普遍比住宅房的要求高得多，在经济滞胀下对商业房产的信贷紧缩成为一种必然。一边是商业房产投资回报的降低，另一边是还贷压力的骤增，商业房产泡沫的崩盘不会仅是一种臆想。
《北京青年报》
商业地产明后两年会有井喷式危机
业内认为，中国的商业地产在明后两年会有井喷式的危机，而且要比住宅地产危机来得更为迅猛。成都是中国商业地产行业的一个镜像，距该市市中心15公里一个全新的金融城正拔地而起，将建起19座超过200米的高楼，目前整个成都市建筑高度超过200米的规划和在建商业项目已超过30栋。为了吸引更多的知名开发商，包括成都、大连、青岛、鄂尔多斯(600295,股吧)等多个二三线城市都打起了金融牌，规划了所谓的“金融城、金融街、PE城、云计算基地、软件城”，各种概念被地方政府广泛使用。
但按一般开发经验测算，其中任何一个概念要做实都需要至少8到10年。美国福布斯2009年公布的世界城市排名显示，纽约以35座200米以上的高楼雄踞榜首，香港位居次席，迪拜和上海分别以25座和21座分列第三、四名，显然成都等地的高楼建设正在赶超世界。投资过热、规划失控、项目扎堆，是目前中国部分城市商业地产面临的普遍性问题，短期内大量项目集中放量，引发招商难运营难等一系列连锁反应。囿于住宅市场的限制性调控，地方政府转而热衷出让商业土地，在一些三四线城市，政府出让土地中商业和住宅的配比甚至达到了51%或49%，这是在逼着开发商做商业，目前各大一线和部分二线城市的土地出让已几乎没有纯粹的住宅用地了。
政府因土地财政而大量出售商业地产用地，一个二三线城市甚至人口仅百万的城市竟规划了5至10个购物中心，而真正有消费能力的可能也就二三十万人。可以预料，未来两至三年将会有一大批商业项目死掉，因为中国的商业地产行业存在一个硬伤，即没有REITS（房地产信托投资基金）等退出机制。商业地产的风险是财务风险，特别是只租不卖的现金流就非常重要。海外成
功的商业地产运营优势在于资本管理，拥有多元化的投融资能力，利用私募基金、信托基金来持有项目。但在中国，除了极少数央企开发商拥有相对低成本的资金外，绝大部分商业地产项目都面临着极大的融资与资金周转压力。
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《新世纪》
商业地产胜负或将由私募基金左右
目前中国的商业、物业仍有限，如零售物业中国人均0.9平方米/人，韩国1.3平方米，香港1.5平方米，美国则是3.9平方米。中国商业地产占总房地产存量为8%，市值占17%；而在日本为30%，市值占到54%。经过10年高速增长，住宅业赚钱，但接下来因受政策调控，都认为商业地产的机会来了。
目前，由于住宅销售速度趋缓，住宅投资开始变成越来越重的资产，而商业地产通过各种融资手段的创新，有可能比过去要轻。今年住宅率在下降，商业率在上升，房地产开发资金来源今年下降较大，主要原因是销售，定金和预售款下滑较多，按揭贷款也有下滑，加上外资的减少。目前，整个房地产行业在国内银行的贷款口子已收得很紧，尽管肯定要放松，但政策决定主要是定向放松；在基金融资方面也有备案制等限制；外汇管制时紧时松此紧彼松，也不具备大规模推广的条件；另外，现在房地产企业限制上市，靠此路融资难走通；无奈之下，很多境外上市公司发债，成本从4.8%至14%都有，因为隔着海关，资金要进来很难，若加上转换成本，总体上会很高。
境内公司没有境外平台，主要以信托为主，开发商几乎都涌向了基金，因为基金是股权融资，可用来投资土地，此举或可从根本上解决房地产商资金要扩张又没钱的局面。目前，商业地产面临的难点一是融资非常难，二是国内退出机制缺乏，三是国内城市商业地产开发过量，同时对当地政府的规划和信誉等方面也要考量。今后10年房地产的趋势，是民生化，要建很多的经济适用房；第二是金融化，与资本结合；第三是模式化，过去房地产是房产+地产，现在已变为房产+地产+产业，房地产以后要和商业模式相结合；第四是国际化海外化，目前两岸四地在商业地产方面投资正热。有消息说，去年中小企业的融资2/3靠民间解决，那么房地产企业融资2/3通过私募基金解决的那一天迟早要来。
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