[摘要] 在去年限购、限贷危机下，作为“救命稻草”姿态出现的房地产信托在2012年新春伊始俨然成了不少开发商的一块心病。2000亿的信托偿还无疑是悬在开发商头上的一把达摩克利斯之剑，而另一方面，银行信贷方面仍然没有放松迹象。资金危机会不会迫使开发商“以价换量”，成为房价走势的关键点呢？
编者按：在去年限购、限贷危机下，作为“救命稻草”姿态出现的房地产信托在2012年新春伊始俨然成了不少开发商的一块心病。2000亿的信托偿还无疑是悬在开发商头上的一把达摩克利斯之剑，而另一方面，银行信贷方面仍然没有放松迹象。资金危机会不会迫使开发商“以价换量”，成为房价走势的关键点呢？
信贷杠杆——调控政策的杀手锏
为压住房价 一年信贷调10次
2011年，有超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。
记者统计，不包含住建部在内，仅央行在2011年上半年，就连续6次上调大中型金融机构存款准备金率达到21.5％的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，这一轮房地产调控不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
今年房企资金缺口或超万亿 卖项目恐将成常态
持续调控之下，开发商的现金流还能支撑多久？这一自去年开始就被不断追问的问题，在新年伊始，热度依旧。
瑞银房产10日警示称，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。
国泰君安的一份房地产研究报告则显示，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。《每日经济新闻(微博)》记者发现，1.35万亿元的资金缺口量，相当于2011年万科销售额的约11倍。
近日的一次地产会议上，黄金湾投资集团副董事长全亮透露，在销售回款继续疲软的形势下，转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决资金压力的办法。
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楼市缺钱时代 是否会是房价拐点
信贷持续收缩 房地产风险外溢加速
央行1月30日公布《2011年金融机构贷款投向统计》报告显示，2011年中国房地产贷款增速总体回落，全年增量占同期各项贷款之比较往期明显减少。
在业界看来，房地产贷款增速回落不足为奇，信贷额度的减少是2011年楼市调控效果的主要因素，去年下半年以来的楼市走势已经预示着楼市进入拐点。
对于中国楼市的未来走向，由于中央数次强调，坚持房地产调控政策不动摇。因此，多位业内分析人士认为，2012年银行信贷政策依然严厉，预期在6—12个月内房价还可能有10％—20％的下调。
2012年信贷影响将扩大 房地产销售"难上加难"
“问君能有几多愁，恰似2012去卖楼……”开发商销售人员龙年伊始就表达了对卖楼的担忧。记者查阅目前的数据显示，楼市已经进入了下行周期，2012年，对于房地产开发企业来说，最重要的是卖楼及怎么将楼卖出去。有上市房企在微博上表态：“我们定当贡献出全部智慧和精力，过好严冬！”
昨天房地产板块走势低迷，板块内多数个股出现下跌，包括万科A、招商地产、保利地产、金地集团等均出现一定幅度下跌。
根据统计显示，从春节除夕（1月22日）至年初五（1月27日），广州阳光家园共计网签19套单位，同比去年春节前六天下降59.6%，网签均价为10257元/㎡，同比下降12.7%，呈现量价齐跌态势。
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地产忧思录
房地产:信贷不差 销售有望超预期
今年投资好坏取决于销售：开发商当年可用资金近似等于上年结余资金加本年销售回款。倘若如前所述，销售好于预期，那么预计开发商今年可用资金将达到8.4万亿，可支持7万亿的投资支出（相当于13%的投资增速），结余资金1.4万亿，占开发投资的20%，与2008年持平；但如果销售未能超预期，可用资金估算或仅有7.4万亿，则投资增速难保。
二、三月份有望迎来一波销售“小阳春”：一方面，因今年一月份节日较集中，开发商大都将推盘后延至二、三月份，同时我们预计比较集中的一波降价促销也将由此拉开序幕；另一方面，伴随着价格调整及按揭信贷投放力度增加，需求将随之增强，从而带动销售反弹。
11年信贷投放点评:信贷好转将托底房地产市场
开发贷款包括房产贷款和地产贷款，从结构来看，房产贷款增速回升、地产贷款增速在负增长的基础上继续下滑。4季度房产开发贷款增速由3季度的14.9％增加至17.1％， 4季度地产开发贷款增速在3季度负增长的基础上继续下滑至-7.9％，总体导致4季度房地产开发贷款回升。
维持贷款将托底地产的判断。11年下半年房贷过紧的状态在12月及今年1月已开始好转。个贷作为最优质安全的长期贷款更吸引银行，在经济下滑背景下，开发贷也将相对更容易获得。
12年基本面判断:最坏时间段将是二季度。量价齐跌格局可能延续到三季度，销量上半年有望见到09年9月调控以来第三次低谷，三季度末有望止跌反转，投资、新开工、房价将下跌态势到13年一季度。
谁来为2012房地产保驾护航
85%房企未完成销售任务 部分银行房贷利率松动
春节过后，正当众多房产项目开盘时间尚不确定之时，传来了京沪多家中外资银行首套房贷回归基准利率的消息，让市场再次躁动起来。
对楼市调控政策的实施已有时日，目前市场上房价上涨的态势也已基本得到控制，部分地区的价格已开始小幅回落。尽管开发商仍努力做出“坚挺”的姿态，但逐年上升的库存量却实在让人难以淡定。
《广州日报》2月1日的报道称，数据显示，有85%左右的被调查房企去年销售任务没有完成，预计今年将更惨。在严格执行调控政策的形势下，压缩开工是大势所趋。从调研获取的信息来看，由于销售的不畅，各家公司的库存都有所增长。库存较为严重的公司，目前手上的可销货值已经达到2011年实际销售额的两倍。因此，他认为，今年开发商去库存是当务之急。
春节后房贷利率悄然降 "定向优惠"保驾楼市刚需
随着银行信贷额度的陆续下发，房贷政策松绑的传闻再次扰动市场。中国证券报记者从多家银行走访了解到，北京多数银行并未改变首套房贷的利率执行标准，工、农、中、建四大国有银行北京分行人士均表示目前并未收到总行调整首套房贷政策的相关通知，首套房贷利率仍按基准利率执行。
某房地产中介人士表示，去年底确实有部分中小银行首套房贷利率在基准利率基础上适当上浮，“新年之后，随着银行信贷弹药的及时补充，调高的房贷利率正逐步向基准利率回归。”
“成长2012”房天下联动的新春贺岁系列高端访谈。展望2012，业内人士已经纷纷在揣测楼市走向，有的说调控将进一步趋紧；有的说上半年房价会继续下降；有的说银根有望放松……对于2012，尽管它注定是不平静的一年，但依旧满怀期待，祝福2012，祝福房地产良性健康发展>>>>>>>[详细]
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