[摘要] 编者按：转眼已到了8月底，传说中的限购大限已接近尾声，限购名单上会不会有惠州呢？虽然这说法众说纷纭，但也有多个矛头指向惠州，似乎“大局已定”，但是不到最后仍然不知道结果，惠州能不能笑到最后呢？
编者按：转眼已到了8月底，传说中的限购大限已接近尾声，限购名单上会不会有惠州呢？虽然这说法众说纷纭，但也有多个矛头指向惠州，似乎“大局已定”，但是不到最后仍然不知道结果，惠州能不能笑到最后呢？
【限购直指40城"金九银十"楼市 】
据多家媒体报道，住建部已于日前下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告，并给出限购五大标准。其中，是否采取必要措施限购，将包含在这份报告内。
这无疑给即将到来的楼市金九银十传统旺季带来阴影。诸多业内人士向南都记者表示，在住建部的督促下，二三线城市限购令在8月底或9月初靴子落地是大概率事件。而限购依然是目前最有效的楼市调控手段，二三线城市限购令若在8月底前出台，首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹，随后二三线城市楼市也将步入下行通道。
限购条件“五选二”
据悉，住建部给出的新增限购城市名单的建议五条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部建议，凡符合上述两条者就纳入到限购范围内。即“五选二”。
南都记者注意到，此次被外界认为操作性很强的“五选二”标准仅仅是住建部的“建议”，并非硬性规定或严格标准，而且也是地方自查自行对照。这给了政策执行巨大的想象空间：是地方政府自主限购？还是住建部在地方自查之后，强制地方限购？
“原来大家以为房地产调控政策基本上接近尾声，如果宏观经济景气度继续下滑，可能会有所放松。但现在来看国家依然把房价的调整放在比较重要的位置，二三线城市限购的标准出台之后，说明房地产调控仍然没有结束。”长城证券副所长张勇表示，但从另外一个角度来看，政策继续调控房地产的空间相对是比较有限的，二三线城市限购之后，可能真正的调控政策也就接近尾声了。
限购扩容真的可能是调控的尾声吗？这样的说法可能站不住。诸多业内人士向南都记者表示，从近期政策动态来看，除了限购扩容之外，“限贷”范围也在扩大。银监部门日前重申：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。北京等地多家银行已经对第三套房贷实行了叫停“一刀切”。此外，近期各地限房价、限地价政策亦纷纷出台。北京近期挂牌出让的门头沟区永定镇一地块，首创采取“限地价、竞房价”的交易方式，从源头遏制房价。
限购城市再猜想：真说不准
“现在的许多改革确实到了攻坚阶段，国家在有意识地降低对房地产业的依赖度。”中国房地产业协会副会长朱中一昨日在博鳌房地产论坛上表示，大家希望政府能将短期的调控政策与中长期制度结合起来的问题。“我也有同感，中央政府也早有这种意愿。”
尽管二三线限购令逼近，但是究竟有多少城市将被纳入限购？还真说不准。毕竟从地方政府的利益出发，土地财政以及房地产交投带来的诸多好处是谁也不会自己主动放手的。合富置业副总经理、首席分析师龙斌向南都记者表示：“虽然住建部出台了具体的限购标准，但是很难判断有多少个城市会被纳入限购。怎么个限购法？我们看到，之前有些城市是限主城区，而郊区不限。这次限购令出台对具体一个城市的区域规定有待政府来确定。规定不一样，对城市楼市的影响是不一样的。”
但大部分的观点认为若严格执行，限购城市应该不在少数。因为五大标准中的条，至少就有10个城市名列其中。尤其是国家统计局即将发布7月份70个大中城市房价，涨幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫”出台限购政策。“若现在只按标准来看，我认为不止二三十个城市被限购，因为的房价整体上还是上涨趋势的，以此5标准2满足的条件来看，理应会有四五十个城市被限购。但是确切限购名单没出来，这些都说不定。”中原地产项目部经理黄韬接受南都记者采访时如是说。
事实上，自楼市调控伊始，中央政府与地方政府的博弈就被认为是关键的一环。7月12日国务院常务会议宣布将要限购扩容后，各地可能限购的声音此起彼伏。但马上就有地方政府跳出来说不限购。在广东省，东莞、肇庆就有建设房管部门的官员相继做出类似表态。
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【“金九银十”受压】
“虽然有个别月份的房价数据会偏高一些，但东莞整体房价涨幅并没有突破今年该市的房价涨幅警戒线。”东莞市住房和城乡建设局有关官员日前接受媒体采访时表示，目前房价仍处于可控范围之内，东莞市暂时没有出台楼市限购政策的相关计划。这也是在国务院要求将限购政策扩大到更多的二三线城市后，官方较早表态暂无限购计划的城市。不久后，肇庆市住房和城乡建设局相关负责人在接受采访时表示，基于上半年楼价增幅尚控制在合理范畴，楼市调控获得一定成效，目前暂不会采取限购措施。
金九银十楼市承压
“虽然他们说不限购，但是这些在限购令出台前，都不好评估。”一位接近省住建厅的人士向南都记者表示。有意思的是，就在东莞官方表态不限购后，合富辉煌、东莞中原监测数据显示，前7月东莞全市一手住宅网签均价约8234元/平方米，同比大幅上涨18.3%，前7个月房价全面赶超东莞上半年8%的G D P增幅。尤其是7月份，东莞市统计局数据显示，东莞7月商品住宅均价为8586元/平方米，东莞房价上涨幅度突然加大，并冲破警戒线。
令人记忆犹新的是，号称“史上最严”调控的去年，年中和年尾的两次楼市大 反 弹 使得去年的调控成果化为泡影，各界更是戏称最严调控成为“空调”。前车之鉴，诸多业内人士认为，此次限购扩容就是直指即将到来的金九银十传统销售旺季。
这无疑是一个微妙的时期。今年以来楼市调控成效渐显，棋至中盘，房企资金链、销售业绩、行业并购、市场库存、土地流拍、折扣大战等多项指标和现象均显示房价可能步入稳步下行通道。行百里者半九十，若此时调控放松，今年以来的调控成果会不会步去年的后尘？
而今，限购重点的一线城市已出现价格全面松动的迹象。据中原地产发布的监测数据，北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛8个城市，8月5日-8月11日的新房成交量环比下挫约15%。其中，深圳更是环比大幅下降50%，北京连续两周的周成交量均处于今年以来的低位。二手住宅市场同样持续低迷。上周广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。
“限购政策会明显地引起销售量下降。从趋势上看，成交量会出现下降，房价因为受更多其他因素的影响，会保持稳定，拐点可能会在年底出现。”黄韬说。但房地产大佬们却不这么看，“限购的话我们一分为二来看，一个是国家为了房地产的健康发展，再一个就是限购有可能给我们带来更多的机会。”碧桂园总裁莫斌在16日的业绩发布会上表示：“只要产品符合市场的要求，只要性价比能够吸引足够的人群，我相信限购对我们整体集团的影响是在可控的范围之内。对于二三线城市限购，我们也做了充分评估，应该说我们自己已经做好了应对这个政策出台的充分准备。”
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【限购五军条】
住建部建议将符合条件城市列入新增限购城市名单———
核心新闻
昨天，住房和城乡建设部正式公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。住建部相关负责人明确表示，符合建议标准较多的，即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。
国务院今年1月出台调控房市的“新国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台房地产限购令实施细则。今年7月12日召开的国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
此后，有关二、三线城市“限购令”何时出台，哪些城市将列入限购新名单成了购房人和社会各界关注的焦点，各种“版本”开始流传，有猜测列入新限购名单的，有猜测新限购标准的。
昨天公布的5项建议标准分别是：
，6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；
第二，6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；
第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；
第四，位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；
第五，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。
住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。
住房城乡建设部要求，各省（区、市）对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。
新闻分析
业内预测限购城市可能新增30余个
未来哪些城市将被列入限购行列成了关注的问题，开发商及链家地产、世联地产（002285）、中原地产等多家机构对此进行了分析，业内普遍认为，如果接下来的几个月内房价不能稳定在一个合理水平，预计将会有30到35个二、三线城市被列入采取限购措施报告内，使实行限购政策的城市达到70余个。
“住建部规定，符合5个标准中的两个，即要采取限购措施，那么根据6月国家统计局公布的有关房地产统计数据，有一些城市是符合新标准的。”昨天，业内人士表示。
首先是“6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的”。据国家统计局公布数据显示，秦皇岛、赣州、常德、丹东、烟台等13个二、三线城市6月份房价同比涨幅5%以上，并且连续三个月同比涨幅超过5%。
其次是“6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的”，以此看，秦皇岛、哈尔滨、徐州、济宁、银川、潍坊、北海、柳州等17个城市今年上半年商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。
第三从“今年上半年成交量同比增幅较高的”看，在非限购城市中，成交量以上涨为主。50个未“限购”二、三线城市中，2011年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。而同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。有超过20个城市上半年成交量上涨幅度达到了20%以上。
第四，按第四条标准看，“外地人购房比例较高的城市”包括海南三亚、琼海、海口、博鳌，河北香河、廊坊、秦皇岛，山东青岛、烟台、威海，还有福建、浙江、江苏、广东等地。中原地产统计显示，未“限购”城市中有14个城市的外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%至20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。14个外地人购房比重超过20%的城市可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市挤出效应的城市，如福建省的泉州，河北省的燕郊、廊坊，广东省的中山、惠州、东莞。链家地产市场研究部统计显示，廊坊、保定、扬州、惠州、香河、宜昌、镇江、舟山等19个城市均符合上述条件。
而对第五条标准，业内人士认为，目前没有一个城市的群众对当地房价满意，认为调控政策执行到位，“基本所有的城市都符合”。
综合上述5点，业内人士推算，符合其中两项标准的大概在30到35个城市，甚至更多。而一旦这些城市采取限购，加上此前已经采取限购的一线城市，国内住宅限购城市或将达70余个。
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新增限购城市限购方式可能不一
昨天，业内人士也提出，此次住建部公布的标准并没有像传言那样，要求各地在8月20日前将需要限购的城市上报，反而明确“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改”。因此，业内人士对此表示，如果当地政府考虑到GDP等增长需求，可能会放松限购条件，或者在限购的方式上不会像北京等一线城市那样“严格”。
目前，已经限购的城市中，限购政策有松有严，如北京对非京籍购房人设定了5年的门槛，而其他城市有的是1年有的是2年；此外，北京等城市限购是针对所有住房，不论面积大小，但长沙的限购则针对90平方米以上的“大户型”。“限购方式不一样，对当地房地产市场的影响也会不一样。”多位业内人士表示。
昨天住建部公布5条新限购城市的纳入标准时没有提及时间，业内人士认为，这会影响到限购令执行的最后效果。如果一旦该限购的地方没有及时实施限购，那么，限购令在某种程度上会变成“抢购令”，开发商借此促销，购房人恐慌购房，不仅不利于市场平稳，还会带来负面作用。
此外，业内人士还指出，限购政策如何执行，以及是否能够执行到位，还要看当地是否具有相应的房地产信息系统。例如限购执行比较严格的北京和上海，都具备相对成熟的新房和二手房的网签系统，并且能够与权属相关系统进行联网，因此对于购房人拥有的房产情况能够进行快速查询和核实。
在他们看来，对于即将限购的二、三线城市来说，虽然限购政策的力度和着重点会各有不同，但也需要具备能够满足政策需求的查询功能。若对外地人进行限购，外地人是否具备购房资格取决于其是否在相应城市常住，通常通过纳税或社保年限来核定，需要纳税和社保部门的查询系统与房地产交易系统能够良好对接；若对本外地购房套数限制，则在确定居民购房资格时，需要居民房产交易记录，使已有房产等数据能够清晰呈现。
市场影响
购房人现抢购开发商猛促销
昨天，接受本报记者采访的恒大、万科等开发商相关负责人以及世联地产等机构人士表示，“事实上，对一些被传了很长时间的要执行限购的二、三线城市而言，已经出现了‘限购令’变成‘抢房令’的现象，买房人、卖房人都在赶着买房卖房。而未来到底会有什么影响，还要看最终有哪些城市采取了什么样的限购方式。”
“恒大在前7个月的销售业绩比去年同比增加了不少。”恒大地产一位人士告诉记者。六七月份时“限购令要扩大到二、三线城市”消息传得最盛，恒大所在的二、三线地区，不少购房人担心以后不能买房而一次性购买2套或者3套。购房人认为，在通胀压力下，房子这个实实在在的资产放在手中，心里踏实。
而来自二、三线城市的统计数据也显示，北京等一线城市限购后成交量急速萎缩的事实让很多开发商加紧促销“出货”。7月30日，烟台龙湖葡醍海湾开盘当日9.7折的优惠活动使千余套房源全部售罄，认购金额达20亿元。同日，惠州碧桂园的十里银滩开盘推出的5000多个单位，一上午便消化了1600套，碧桂园三天进账50亿元。
此外，限购令扩大的传言，还促使了北京、上海等地一批因限购而没有更好的投资渠道的人到还未限购的二、三线城市投资购房。中原地产华北区域董事总经理李文杰称，“二、三线城市限购的预期短期内将让这些城市的楼市量价猛涨，投资客抢着分享最后的盛宴。”他认为，“二、三线城市如果限购，就立刻执行，不能有缓冲时间。”
但从长远看，业内人士认为此次限购政策在二、三线城市深入扩展有利于调控作用叠加显现，房价或加速下行。一方面限购力度不放松，表明政府对于楼市调控的决心，消费者对于房价下行的信心将持续增强，房价出现明显下降之前，商品住宅成交量将会回落；另一方面限购城市已然占据较大比重，投资需求受抑制的程度加深，对于房价的推动作用减弱。
具体可能会出现以下三个变化：
首先，平均房价上涨幅度减小。统计显示，截至8月已有41个大中城市出台限购政策，加上这次预计限购的城市，限购城市的总数将达到75个左右。根据国家统计局公布的数据，已限购的39个城市价格平均上涨4.23%，较未限购城市低0.43%。
其次，商品住宅成交量将由升转降。根据国家统计局公布的数据，7月商品住宅销售面积达到6754万平方米，环比下降34%，同比上涨18%。而一旦二、三线城市的限购名单落地，无论是投资还是外地人购房需求都将受到一定程度的抑制，商品住宅成交量将会由升转降。但在限购名单正式出台之前，不排除部分外地刚需比重较大、外地常住人口较多、符合限购条件的“准限购”城市会出现恐慌性购房的可能性，预计8月成交量依然会保持同比上涨。
第三，住宅价格将失去投资性购买需求推动。链家地产首席分析师张月认为，此前，投资性购买需求面对一、二线城市限购，或将资金转移到商业地产，或转移到未限购的二、三线城市。而随着主要城市大范围的限购，商品住宅的投资空间将减少，商品住宅价格将失去来源于投资的推动力，刚需成交将成为房价的主要决定因素。
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