[摘要] 今年下半年，我国住宅地产将不得不大面积降价求售。
今年下半年，我国住宅地产将不得不大面积降价求售。
社会资金持续撤出房地产二级市场，转而进入一级市场，成为金融食利者。
据链家地产市场部统计，从2010年楼市调控开始后，累计有41400亿元资金抽离市场。历次上调存款准备金率，已迫使开发商转变融资方式，对银行贷款的依赖度降低。今年1-5月，国内贷款占房地产开发资金来源的17.9%，同比下降2.4%。
开发商持续处于资金紧缩窘境，经营性现金流入不敷出。据同花顺数据终端统计数据显示，目前上市的房地产企业现金流为-238.04亿元，去年同期的现金流为27.84亿元，增长率同比为-955.1%。
据国家统计局6月14日公布数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。
开发商主要依赖自有资金，在自有资金中，主要靠房地产信托融资。据《2011年1-4月房地产信托发展报告》显示，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。目前房地产公司的信托成本高达20%以上，越来越多的信托项目如饮鸩止渴，开发商不得不推盘加快现金回笼。笔者接触的开发商几乎有半数表示要稳健经营，加快周转率。
近日有媒体表示，外资对中国房地产唱空做多，这不是事实。
6月15日，标准普尔发布的预测，未来12个月内房价将下调10%，将中国房地产业的整体评级由之前的“稳定”下调至“负面”；无独有偶，知名国际评级机构穆迪也将中国房地产业的整体评级由“稳定”调整为“负面”，其原因为“中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境”。
但外资却深度介入中国房地产。前不久，龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期的7.5亿美元有限票据订立购买协议。根据伟业我爱我家市场研究院提供给记者的一份统计显示，截至目前，内地房企在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等获得的融资约为700亿元左右。
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这并非预示外资看好中国房地产，恰好相反，这是房地产资金链条恶化的标志。由于房地产企业为资金链条愿意付出高息，外资乘虚而入，坐享高息。事实上，在俄罗斯等国的国债危机爆发之前，国际金融巨头都这么干过，这种金融食利行为是火中取栗的标志，绝不意味着看好某个行业。
公众对房地产二级市场投资意愿下降
从6月20日起，央行再次上调人民币存款准备金率，锁定3000亿元人民币以上的资金。至此，央行将商业银行存款准备金率提升到21.5%的历史高位。虽然货币紧缩与房地产无关，无论紧缩与否开发商都不可能贷到款，但持续紧缩促使投资者看淡房地产预期，对于市场的影响是致命的。
由于内地民间资金数量被低估，仅靠限贷无法解决房地产价格上升，但目前房地产预期下降导致投资者手握现金，不愿意进入二级市场。因此住宅市场成交量下降。今年1到5月，17个城市住宅成交面积同比降9%，一线城市同比降12%，二线城市同比降8%。这对于依然处于高位的住宅库存消化十分不利。预计今年下半年，房地产市场价格会处于下降趋势。6月16日，国际信用评级机构标普将中国房地产市场前景预期从 “稳定”下调至“负面”，并预计未来6-12个月中国房地产价格可能会有10%左右的降幅。
但是，房地产市场不至于硬着陆，主要原因是保障房建设规模会超过商品房。根据国家统计局公布的数据，1-5月份，房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。该两项数据均远远超过固定资产投资数据，可见，房地产投资在保障房的庇护下并未降温，但估值中枢会因为保障房的上市而下降。
未来的房地产有风险，将以保障房融资的坏账方式表现，而不会以房地产硬着陆的方式显现，这是中国房地产市场的特殊之处。
多个城市商品房库存陡增 房价下跌概率加大
住宅库存量正在上升，北京、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面，开发商销售压力大增。21日，记者从多方了解到，主要城市住宅库存量持续上升，成为市场关注的热点，这对开发商销售策略或产生直接影响。
根据广发证券研报统计，上周末11大重点城市的存货总量突破60万套，环比上涨1.4%，连续14周上涨。
“北京商品房库存量已经越来越高了。”北京中原地产张大伟向记者表示，这给市场的压力也越来越大。
据统计，截至6月19日，北京商品房期房住宅库存再次回到了7万套以上，达到了71163套，现房住宅库存为35917套，总库存达到了107080套，相比第三轮调控后2月17日的库存期房住宅62536套、现房30364套，总量上涨了近1.5万套。
而且，开发商有加快推盘的迹象。
数据显示，6月份北京已经取得预售许可证的项目合计为19个，提供的商品房期房住宅为6536套，相比5月份的10个项目3029套商品房期房住宅，供应量已经上涨了115.8%。
不仅仅是北京，包括南京、杭州等多个城市均是如此。
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据统计，截至6月20日，南京可售商品房已达到了35125套，较今年2月同期增加了17.3%。并且，业内人士指出，今年下半年南京即将上市的纯新盘会达到52个。房源蜂拥上市，开发商面临的竞争压力不言而喻。
杭州同样如此。据有关方面统计，截至今年6月6日，杭州主城区住宅库存高达28000套。
业内人士介绍，2008年下半年杭州楼市的大降价，曾经引起轰动。当时杭州主城区的住宅库存量为12523套，总库存为21227套。对比可见，此次杭州的住宅库存量，已经远远超过了2008年楼市时的库存。
国际物业顾问公司戴德梁行DTZ研究报告指出，从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、厦门、长沙这十大样本[消息价格
户型点评]城市住宅库存量分析，短期内多数城市将维持供大于求局面。
其中，“武汉及厦门(特别是岛外项目)的库存过剩状态因持续放量的市场供应再度深化，去库存时间(截至2011年4月末)升至近年来高位，分别为18.3个月及9.1个月；而长沙及上海的负库存状态改善趋势明朗，库存补足时间分别降至1.7及0.3个月。”戴德梁行DTZ研报中如此表述。
开发商销售压力骤增
值得关注的是，此轮房地产调控的持续性使得房地产成交量不会过快反弹，各地住宅库存化的周期正在拉长，开发商销售压力骤增。
“在被监测的33个城市中，上周"单周去化率"为64%，较前两周50%的去化率有一定程度的提升，但仍远低于2010年90%以上的平均去化率。”广发证券研报分析指出，截至上周末，被监测城市的存销比为8.7月，连续19周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京，供应的放量使得大连和杭州的存销比迅速提升。
对此，高华证券研报对14个城市过去12个月滚动销售面积计算后也注意到，目前，宁波、杭州、厦门、深圳、东莞和北京的库存月数高于12个月；而青岛、长春、南京、福州和重庆的库存月数在6—12个月之间，仅上海、广州和苏州的库存月数低于6个月。
但即使是上海，其商品住宅库存量也不再如去年持续稳定在约500万平方米，而正以惊人速度激增。据统计，6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，1个多月前，这一数据还仅约为670万平方米。
“由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。”北京链家地产首席分析师张月推测，在银根继续收紧之下，下半年开发商不得不加快出货，由此房价松动的可能性将大大增加。
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