[摘要] 随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。
卖股卖地卖项目房企资金链进入预警区间 上海证券报
市场风声紧 融资活动频
在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞。近期陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。
5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元（约38．75亿港元）入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49％权益，恒大则拥有另外的51％股权。出让项目面积约134万平方米。
3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970．07万股，尚余8554．17万股。
这并不是中粮地产次卖股换取流动资金。中粮地产曾于1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651．42万股，产生税后利润约2．23亿元。
3月5日，北京城建宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45％股权及其相应债权。
上海 房地产研究院综合部部长 认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。
资金链状况进入预警
多家研究机构表示，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。
一方面是房地产投资增速依然维持高位。1－4月份，房地产开发投资13340亿元，同比增长34．3％。另一方面是楼市销售乏力，资金大量沉淀。据北京房地产交易管理网及北京中原地产统计，截至5月31日，北京住宅总库存达到10．13万套，环比4月新增3000多套。
投中集团旗下CV Source统计显示，今年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例，包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO等，总金额不足70亿元人民币，而2010年的规模超过400亿元人民币。
一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868．88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710．98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12％至17％，也让一些房地产企业还款风险加大。
在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1—4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37．4％，接近2008年楼市萧条时期38．7％的高点。
认为，目前房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间，达到与2008年类似的紧张状态。
中原集团研究部高级经理刘渊表示，随着融资环境恶化，预计房地产行业内生存境况将发生分化，中小企业更加难过，兼并重组将持续上演。
Wind统计数据显示，2011年1月至5月末，国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元，超过2010年全年150亿元的总量。
小规模降价促销暗潮涌动
房企以价促量的现象尚未大面积出现，房价总体保持稳定，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。
据市场消息，4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。
降价潮正面临临界点。刘渊表示，房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。
上海 房地产的一份报告表示，在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将“储备”的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房地产开发企业发展的关键。建议开发商采取“销售为王”的市场策略取代“利益化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。
广发证券房地产行业分析师赵强预计，三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10％。
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金科地产借壳上市 房企上市融资一直禁行 中国经济周刊
5月27日，ST东源（000656）收到中国证监会《关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆市金科实业（集团）有限公司的批复》文件，核准公司以新增约9.08亿股股份吸收合并重庆市金科实业集团。
同日，重庆市金科投资有限公司及一致行动人收到中国证监会批复文件，核准豁免重庆市金科投资有限公司及一致行动人的要约收购义务。至此，重庆金科借壳ST东源重组登陆A股市场。（金科集团由黄红云于1998年和3个合伙人在重庆创立，金科投资为金科集团的大股东，集团董事长黄红云及夫人陶虹遐各持有60%和40%的股份。）
5月30日，代码为000656的股票复牌。这是自去年8月证监会暂缓受理房地产企业开发企业重组以来，继S*ST兰光、S*ST圣方之后，又一家获得监管部门放行的地产借壳公司。
ST东源是谁？
ST东源为老牌上市企业，全名为重庆东源产业发展股份有限公司，1987年3月由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改组设立。由于上市后业绩严重下滑，其重组之路历经14年，共更换6任东家。
主营房地产业务的金科集团，目前在12个城市和地区，共拥有房地产项目32个。据悉，截至2010年末，公司尚有可销售建筑面积约730万平方米，至少满足未来3年的开发需求。
其实早在2009年，金科地产就开始着手重组ST东源。根据公开资料显示，当时金科地产以1.7亿元的价格从四川奇峰和四川宏信置业手中购得ST东源超过13%的股份。随后的6月公告中显示，金科地产拟以每股5.18元的价格定向增发9.08亿股，将金科集团47.7亿资产注入ST东源。
同年11月30日，中国证监会重组委有条件通过了ST东源的重大资产重组方案，但受限于房地产宏观调控，金科地产一年多之后才得到证监会认可。
另据重庆当地媒体报道称，本次吸收合并完成后，重庆市金科投资有限公司及一致行动人共计持有约6.81亿股，占借壳后ST东源总股本58.96%。黄红云、陶虹遐夫妇将成为公司的实际控制人。
按5月26日ST东源收盘价14.26元计算，黄红云夫妇账面财富直接上涨至80亿元，在重庆地区仅次于龙湖地产吴亚军夫妇。
房企上市依然不通
如此暴涨的财富，让这个借壳的故事在充满调控的空间里变得更加诱人。不过，幸运却没有降临在每个期待上市的房企老板头上。
2010年国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准上市、再融资和重大资产重组”。随后，证监会于2010年8月对市场公告，暂缓受理房地产企业重组申请。
ST东源重组成功当天，证监会即表态，目前证监会仍暂停受理房企重组上市申请。部分地产企业重组近期获得核准，是去年8月之前已经存在的申请，证监会会同国土资源部对核查后不存在“土地闲置和炒地行为”的公司给予放行。
接近证监会的人士通过电话告诉《中国经济周刊》：“证监会的意思十分明了，目前维持调控的势态还不会改变。只要调控不放松，房企重组申请也不会开闸。”
在去年8月禁令之前，沪深两市共有14家ST公司披露了涉及房地产资产的借壳重组案，其中有S*ST圣方（000620）、S*ST万鸿（600681）、S*ST兰光（000981）、ST华源（600094）和ST东源5家在调控出台之前已获证监会并购重组委的有条件审核通过，但未获得证监会的批文。
今年4月19日，暂停上市长达5年的S*ST圣方公告表示，新华联置地借壳获批。这是证监会暂停审批地产公司借壳和再融资一年后家获准借壳上市的房地产企业。5月11日，证监会最终放行S*ST兰光非公开发行股份购买宁波银亿控股房地产资产的相关事宜。
目前尚处等待批文状态的ST华源已确定由福州东福实业发展有限公司进行重组。而S*ST万鸿则被证监会有条件审核通过向佛奥集团、富桥实业以增发新股的方式购买奥园置业100%股权，标的资产交易价格合计13.15亿元。
目前，上述两只股票依旧处于停牌状态。
一致行动人 指通过协议、合作、关联方关系等合法途径扩大其对一个上市公司股份的控制比例，或者巩固其对上市公司的控制地位,在行使上市公司表决权时采取相同意思表示的两个以上的自然人、法人或者其他组织。
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