房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

惜售究竟能给华润带来多少利润?

每日经济新闻   2011-04-28 08:57

[摘要] 华润置地2010年的业绩公告显示,上海滩花园仅5287平方米的销量就给华润置地带来了5.09亿元的销售额。

华润置地2010年的业绩公告显示,上海滩花园仅5287平方米的销量就给华润置地带来了5.09亿元的销售额。以上海滩花园2005年的开盘价18458元/平方米和去年平均售价96325元/平方米作比较,7.7万元/平方米的销售差价所能带来的毛利超过4亿元。

囤地和惜售的贡献

根据年报,华润置地2006年就开始销售或者酝酿的项目,在2010年仍然给公司带来利润贡献的超过5个,这些项目去年的预售面积超过60万平方米,占华润去年销售面积的近1/3。

和上海滩花园的情况类似,在连续5年房价大幅上涨后,华润置地从这些项目中已能获取比较高的毛利率。

比如北京的华润橡树湾2006年时的售价是8611元/平方米,去年的平均售价达30277元/平方米,每平方米超21000元的销售差价,按去年5.9万平方米的销售面积计算,带来的毛利至少超过10亿元人民币。而经历了5年开发销售,总建筑规划面积达61万平方米的华润北京橡树湾,目前实际只开发销售了其中的26万平方米。

能够给华润带来高毛利的不仅是北京、上海等一线城市。《每日经济新闻(微博)》记者曾在武汉探访华润2007年拍得的核心位置土地,该地块一直没有开工建设,由于周边房价的快速上涨,目前已经有不错的。

事实上,从2004年到2010年的6年中,华润置地的毛利率大幅度改善。2004年华润置地3.1亿港元的毛利,仅占到当年度集团营业额的12.9%,2010年的业绩公告却显示,华润置地住宅部分的毛利率达到了39.5%。闲置土地和缓慢销售显然为华润置地降低土地成本带来了诸多贡献。

研究中心分析师高岗说,慢速开发的销售策略,可以使企业在房价快速上涨期赚取更多的利润,同时节约成本、特别是人力成本。另外,长周期的开发便于打造精品项目,有利于提升品牌。

增值税清算风险

但上述做法并不是完全没有风险。中原地产研究中心高级研究经理刘渊说,拉长开发周期的做法,会给企业的资金链带来极大的压力,如果没有足够的资金支持,势必会给公司带来巨大风险。

与此同时,长期的土地闲置和缓慢开发销售,虽然可以使项目获得比较高的利润,但给公司每年带来的投资回报并不高。由于土地增值税的税收政策,开发商获取的高额毛利中有相当一部分将上缴。

此前有业内人士认为,只要项目没有达到清算条件,高额的增值部分就不会被征收土地增值税,开发商仍然可以享有比较高的实际利润。但近期,国家对土地增值税的征管在加强。

上海市中心一高档楼盘的销售经理告诉《每日经济新闻》记者,目前地方正加强对土地增值税的清算。比如,以前有开发商会在住宅销售差不多之后,持有楼盘的商铺或车库,以使项目的整体销售率始终达不到85%,进而无法清算土地增值税。但现在,地方税务局的相关工作人员要求,必须按不同物业种类清算土地增值税,如果住宅部分销售超过85%,就要全部清算土地增值税,商场、办公、车库也是如此,这大大压缩了开发商逃避土地增值税清算的空间。

此前,上海市财政局公布今年一季度上海土地增值税收入情况,总额超过79亿元,比去年同期增加了两倍多,原因是上海去年连续提高了土地增值税的预征率,而上海目前也在加大对土地增值税的清算和征管力度。

高岗也表示,拉长开发周期的经营策略,会不利于企业规模的成长,人员、项目开发经验积累都相对较少。而且从长期来看,靠土地溢价获取利润的可能性是在减小的,在土地出让制度日益完善和企业竞争越来越激烈的行业发展趋势下,这种模式不具可持续性。

延伸阅读:

上市公司首季净利环比降23% 房企现"双降"

专家:房地产利润惊人 反暴利亟待破题

96家上市房企负债近万亿 同比增长45%

房企加大开发力度 商业地产泡沫初现?

万达回应人才流失率说:房企股权激励留人

房地产商缺钱砸锅卖铁融资 任大炮评保障房

限购城市成交量大降 房企老总看跌房价

标签: 华润 房企

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注惠州特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com