[摘要] 从2010年初至今，全国大大小小的房地产开发企业已经不断选择转型或加大力度开发商业地产市场。中、外资企业的一拥而上或已经让一线城市局部地区的商业地产出现供过于求的尴尬状态。
房产商一拥而上商业地产泡沫初现 中国经济周刊
商业地产已经有了供过于求的苗头。
从2010年初至今，大大小小的房地产开发企业已经不断选择转型或加大力度开发商业地产市场。中、外资企业的一拥而上或已经让一线城市局部地区的商业地产出现供过于求的尴尬状态。
一旦这些苗头爆发为趋势，那么商业地产泡沫滋生已为时不远。
拿房拿地“有信心”
除了不断建设商业地产项目，房地产企业拿地的热情亦与日俱增。
最近，远洋地产、万通地产、SOHO中国等房地产开发企业都在商业地产市场动作频频。
上周，远洋地产董事长李明在其首份企业社会责任报告新闻发布会上说，远洋地产在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重是50：50。这是公司此前制定的既定战略，远洋地产将商业地产与住宅地产的面积比例由现在的1：9，逐步过渡到2：8，但是投资量依旧是5：5。
4月19日，SOHO中国摘得上海虹口区地铁10号线海伦路站地块。这是SOHO中国两年内在上海拿下的第六个项目。
同样在4月中旬，万通地产在其“转型与创新”新品发布会上亮相新管理团队，并宣布就此转型，今后将致力于以写字楼为主体的城市综合体的开发。
公开统计显示，万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目储备已达6个，规划建筑面积高达113万平方米。至2015年，万通地产自持的营业中投资型物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元，目标年租金收入11亿元，将主要集中在京津环渤海、长三角、成渝地区。
万通财务总监云大俊表示，未来5年内使商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。
来自市场的声音认为，截至目前，开发商无论对于商业金融用地还是商业地产项目的信心都从未发生改变。面对中国企业“一拥而上”的习惯，参与者们反而更加拼命挤入。
泡沫何时现？
就在众多商业地产项目还处于未成形的钢筋混凝土状态时，一些城市的局部或已呈现出供过于求的尴尬苗头。
来自《中国经济周刊》的调查显示，单就北京而言，某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻。明显的证据是：一些耗资巨大的商业地产项目已连续推迟开业。
戴德梁行华北区董事、商业顾问负责人张家鹏告诉《中国经济周刊》，中资外资不断加入商业地产市场，“或许会让一些城市的局部地区产生供过于求的不良状态。”
“现在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，这种情况下，一定会造成供大于求，这个一定要引起关注。”中国房地产住宅研究会副会长顾云昌说。
商业地产“供过于求”不是新鲜事。早在2009年全球金融危机肇始，国内的商业地产供求关系便已现尴尬。2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海、广州等一线城市的商业地产超过了需求量。那时，北京甲级写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济的复苏，一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。
万通地产董事长许立告诉《中国经济周刊》：“目前国内企业很多转向商业地产发展，利润率是否会被明显压缩，我认为关键是看企业怎么去做。有些企业主要从事商业地产项目的开发，万通更注重引用金融和资本等工具。”
而负责商业地产项目研究的正略钧策管理咨询顾问康桄瑀则认为：“商业地产项目差别明显，很多企业盲目进入商业地产肯定会出现定位不准等问题。”他说，一些商业项目缺乏资源积累，将直接导致其失败。
这位研究人士预计，以北京为例，未来2~3年内各类商业地产项目将出现集中爆发供应。“目前大量项目上马可能是商业地产泡沫的前期。这直接导致未来两三年内商业地产的集中供应。这有可能给北京市场带来危险。”
延伸阅读：
末日博士鲁比尼看空中国楼市 李嘉诚继续看涨 东方早报
早报讯 有“末日博士”之称的鲁里埃尔·鲁比尼（Nouriel Roubini）最近对中国进行了“两次访问”，随后在全球原创评论联盟Project Syndicate上撰文，给出了“毁灭性”的预言：中国经济很可能在2013年后硬着陆。
鲁比尼以精准预言美国住房市场崩盘及随后的全球信贷危机而闻名。
“中国内部到处充斥着实物资本、基础设施和不动产方面的过量投资。在一个访问者眼中，证据就是那些光鲜靓丽却旅客寥寥的机场和高速列车，通往偏僻之地的高速公路，数千座高大的中央与地方政府建筑，空无一人的新城区，以及被迫关闭以避免引发全球价格下跌的崭新铝冶炼厂。”这位纽约大学斯特恩商学院的经济学教授这样描述自己的“见闻”。
鲁比尼作出上述预言之际，4月18日，富达国际明星基金经理安东尼·波顿（Anthony Bolton）在香港的一新闻吹风会上预言，对中国房地产行业而言，今年下半年将是困难时期。
波顿是富达国际主管投资事务的总裁，目前富达国际管理着约3000亿美元的资产。
国际大鳄频频唱空，中国决策者也心存疑虑。
4月16日出版的中共中央机关刊物《求是》杂志刊登国务院副总理李克强的署名文章说，“住房价格如果持续过快上涨，容易形成房地产‘泡沫’，带来潜在的或现实的金融风险，扰乱乃至破坏经济正常循环。”
这一题为《大规模实施保障性安居工程，逐步完善住房政策和供应体系》的文章长达8000多字，根据李克强2月24日在保障性安居工程工作会议上的讲话整理形成。李克强说，在房地产“泡沫”问题上，国际上有不少深刻教训，日本经济长期低迷，美国发生“次贷”危机，都与房地产“泡沫”有关，应当引以为戒。
上周，香港房地产大亨李嘉诚将他在北京的东方广场打包成汇贤房地产投资信托基金（简称汇贤REIT，87001.HK），并通过将汇贤REIT上市募得资金16亿美元。
《 》随即发表题为《李嘉诚为何继续看涨内地房地产》的文章发问：李嘉诚这位亚洲最精明的投资者看到了一些其他人所忽视的东西吗。
李嘉诚一直因能将投资项目化腐朽为神奇的惊险技艺而被称做“超人”，他还因在把握投资时机方面的敏感而闻名于世。
但这次，有人并不以为然。这些人说，如果说李嘉诚确实敏锐感知到了什么，那就是以人民币计价的股票这一市场新热点的浮现。
汇贤REIT在香港的IPO是内地以外首次出现以人民币计价的股票。投资这只股票的人可以两面受益：他们既可以从北京房地产项目中获得良好，又有机会搭上人民币的顺风船。
《 》透露，尽管投资者对该交易的“人民币获利机会”很感兴趣，但对这桩交易所蕴含的“北京房地产市场获利机会”却很冷淡。
投资者的冷淡，与全球的电梯及自动扶梯制造商通力集团（Kone）的热情形成鲜明对比。
“中国政府旨在让国内房产市场降温的举措，北京、上海等市场热点在减缓增长，但在较小的城市和更靠近西部的地区，建筑活动仍在加速。”通力集团首席执行长马蒂·阿拉胡赫塔（Matti Alahuhta）这样告诉英国《金融时报》。
通力被视作全球建筑活动的晴雨表，该公司的产品用于世界各地的各类建筑物，从公寓大楼到购物中心。
阿拉胡赫塔说，中国快速增长的建筑行业没有出现任何放缓迹象，“今年季度我们在中国接到的订单非常强劲，我们预期全年将持续保持增长。”他特别指出，经济适用房是主要需求来源之一。
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