[摘要] 惠州房管部门向数百开发商下发的 《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》，一时牵动了各方神经。业界不禁发问：这会是延迟交楼和延迟办理房产证问题的终结者吗？
“不执行《通知》，老百姓有意见；执行《通知》，开发商和银行意见大。不过，我们还是想尝试。”———市房管局副局长袁贵平
“有了房子，却操碎了心。”当这句话成为诸多购房者共同的感慨时，有关房子的问题再次回到人们集中关注的视野中。日前，记者从市房产管理局 （下称市房管局）获悉，一年以来，延迟交楼和延迟办理房产证问题成市民投诉热点。这类问题是怎样产生的？谁才是这类问题的终结者？
近日，惠州房管部门向数百开发商下发的 《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》，一时牵动了各方神经。业界不禁发问：这会是延迟交楼和延迟办理房产证问题的终结者吗？
《通知》牵动各方神经
今年3月底，一份《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》（下称《通知》）由市房管局下发到惠州数百名房地产开发商手中，一时间引起了不小震动。
“这个规定执行下来，我们公司的资金周转和这个项目的后期维护资金怎么办？”本地开发商陈某拿着这份《通知》，直言压力巨大。
一些银行纷纷表示，这将给银行与房地产企业之间的合作带来一定障碍。不少开发商和银行表示，这个《通知》十分强硬。而一些市民则对《通知》的实际效果充满期待。
房产证难办成投诉热点
过去一年里，无论从媒体报道的情况，还是从官方提供的信息来看，延迟交楼和延迟办理房产证的问题已成为惠州不少市民投诉的热点。
去年4月9日，由市住房和城乡规划建设局、市房管局和市信访局在市区下埔滨江公园联合主办的“惠州市楼盘房屋物业问题信访主题日”活动中，延迟办理房产证问题成为当日活动现场市民投诉热点。
市民张英当日反映，1999年，她在市区桥东上塘街买了一套114平方米的房子，共15万元。当时的购房合同中约定：开发商将会在交易完成后几个月内办好房产证。
“一开始说很快就可以办好，后来又说欠银行的钱，土地抵押给银行了，所以办不了。”张英说，她曾多次找开发商要求尽快为其办理房产证，但开发商总是以各种理由拖延。
去年9月10日举行的“惠州市楼盘房屋物业问题信访主题日”活动中，延迟交楼、延迟办理房产证依然成为市民投诉热点。住在市区下角青年路某大厦的谢先生反映，1992年，他一次性付款购买了青年路某大厦的房子，仍未拿到房产证。据他了解，截至当日，该大厦既未通过验收，也未缴交税费，办理房产证更是遥遥无期。
日前，记者从市房管局了解到，一年以来，延迟交楼、延迟办理房产证问题一直是投诉热点。
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问题究竟是怎样产生的
这些问题究竟是怎样产生的？不少市民将责任归咎于开发商的“无良”和政府相关部门的“监管不力”。一些购房者向记者抱怨说：开发商违约、挪用办证费用，相关部门未对此进行有效监管，这些都是导致延迟交楼、延迟办理房产证的原因。
从媒体报道和市房管局的说法来看，惠州有少数楼盘延迟交楼和延迟办理房产证，是由金融危机下产生的“烂尾楼”等一些历史遗留问题所导致，比如建设单位倒闭、破产、撤销、兼并等。这些历史遗留问题，往往需要“特殊情况特殊处理”。
而导致延迟交楼和延迟办理房产证的另外一些原因，政府相关主管部门和房地产业界却有着不谋而合的观点。
惠州一房地产企业营销总监李某告诉记者，导致开发商延迟交楼有几方面原因：
一是资金问题，由于开发商拖欠工程款，导致工人消极怠工或者停工，因此延迟了工期；二是开发商在某种利益驱动下，擅自改变原有规划，导致楼盘建好之后难以通过验收；三是开发商拖欠土地出让金或相关税费，导致无法通过验收；四是个别开发商一房多卖卷款潜逃导致项目“烂尾”。不过，他也表示，近几年来由于政府监管比较严，这种恶性的情况很难再发生了。
另外一本地房地产企业总裁肖先生也基本赞同李某的说法，他说：
“出现的情况是，开发商擅自更改原有规划，导致验收通不过，其次是工程款纠纷导致工期延误。而开发商拖欠土地出让金和相关税费的情况则相对较少。”
业界的上述反映，与市房管局副局长袁贵平在接受东江时报记者采访时分析的情况几乎一致。不过，也有业界人士认为，延迟交楼，开发商固然有责任，但相关部门的监管不力，也给了开发商可乘之机。
撇开历史遗留问题，不少购房者认为，开发商不诚信，挪用办证费用导致出现延迟办理房产证的情况。
市房产交易中心产权部部长朱向阳告诉记者，在正常情况下，房产证应在房屋竣工验收并入住后的90日内办理完毕。只要业主的办证资料齐全，并缴纳了相关办证费用，按工作流程，一般30个工作日内就能办出房产证。
事实上，办理房产证有两种方式，一是业主自己办理，二是业主集体委托开发商办理。但在实际操作中，业主为了方便，开发商便将代业主办理房产证作为一种营销手段，业主的房产证通常集体委托开发商代办。
这却带来一系列问题，一些开发商表示，由于一些购房者弄丢了发票，未及时缴交办证费用或交不齐相关资料，导致开发商迟迟无法为业主办理房产证。
“导致办证难的原因中，最普遍的情况就是市民在购房时没有开到发票。除此之外，还有开发商挪用业主办证费用和开发商消极办证等原因。”市房管局副局长袁贵平说。
不过也有开发商透露，购房者没开到发票的原因太多，有的可能是开发商欠缴相关税费，导致税务部门不肯开发票，有的可能是业主迟迟未缴清房款等。
开发商李某告诉记者，其实，考虑到维护企业声誉，开发商一般不会不愿意为业主办理房产证。除非楼盘被抵押，或者楼盘未通过验收，无法收齐相关资料办理房产证。
一位不愿透露姓名的房地产业内人士分析，一些开发商在开发楼盘的过程中，将土地所有权和房屋所有权进行分离，为获取更多的开发资金，在将土地抵押贷款之后，又将房屋进行抵押，一个项目出现多次抵押。
他说，尤其在金融危机下，不少房地产企业资金紧张，因此一些实力较弱、信誉较差的房地产企业为保住资金链，不惜铤而走险对土地和房屋进行多次抵押，造成购房后的业主无法办理房产证。“另外，也有一些开发商将购房者所缴的契税和其他代办费用等资金挪用于其他项目开发，这也导致业主迟迟难办到房产证。”
《通知》能成为终结者吗
在延迟交楼和延迟办理房产证的投诉率居高不下的情况下，市房管局使出了杀手锏———《通知》。
让诸多开发商为之一震的是《通知》中的最后一项内容：“根据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条规定并结合惠州预售市场的实际，将按项目已签约备案合同销售的总金额的15%留存预售款于监管专户（预购人有留存15%的商品房价款的除外），其中的10%在预售项目取得竣工验收备案表、物业查验合格可以交付（交楼）时使用，5%在交付预售商品房房地产权证时使用。”
《通知》明确表示，开发商的预售资金要优先用于预售楼盘的工程建设。每预售一套房子，开发商前期所收房款必须直接存入市房管局指定的专用账户。按揭方式购房的，首付款一定要存入监管账户；一次性付款方式购房的，全部款项要存入监管账户。市房管局会在开发商申请已售房屋登记备案时，要求开发商出具房款存入监管账户的凭证。如开发商另设账户收款，将无法办理合同登记备案手续，市房管局还将依据 《广东省商品房预售管理条例》有关规定处以罚款。
同时，《通知》还对与开发商合作的商业银行提出了强制性要求。要求银行在办理预售房的抵押登记业务时，必须向市房管局保证将按揭贷款和在建工程抵押贷款存入监管账户，否则市房管局不予受理抵押登记。不按规定操作的银行，市房管局将停办银行抵押登记业务。《通知》表示，这些规定从4月1日开始执行。
不少开发商却因此叫苦不迭，开发商周先生接受媒体采访时说：“现在房子出售后银行按揭迟迟办不下来，部分开发商的资金已经比较紧张了。如果首期款不能根据企业自身的需求而用，日子会非常难过。”
“市房管局开出的这剂猛药，会是延迟交楼和延迟办理房产证问题的终结者吗？”一些房地产业内人士不禁发问。
“不执行《通知》，老百姓有意见；执行《通知》，开发商和银行意见大。不过，我们还是想尝试。”袁贵平说。
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避免“办证难”并不难
不过，市房管局相关负责人也表示，造成房产证难办的原因比较复杂，涉及部门多，以市房管局现有的职权范围，难以单独解决此类问题。
不少业内人士认为，其实避免“办证难”并不难，关键是在目前还无法依靠有些开发商的自觉性来提高“办证率”的情况下，购房者需具备相关购房知识和掌握购房诀窍，避免利益蒙受损失。
资深房地产业内人士、鹏基万林湖项目负责人刘启表示：一是买房时一定要选择有实力、资质和信誉良好的开发企业所开发的楼盘；二是一定要调查清楚该项目的土地是否被抵押，如果土地被抵押，开发商一旦倒闭，业主就可能永远办不了房产证；三是一定要确认开发商的 “5证”（即 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）是否齐全，是购买已办理房产证的现房。
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