[摘要] 一直以来，雅居乐（03383.HK）的名字都被排在广东几家民营地产巨头的末尾，就在23日发布的“2011年中国房地产开发企业500强之百强榜单”中，雅居乐名列第十，前面还有恒大、富力、碧桂园等。
但是，这一点都不说明它们比雅居乐更会赚钱。相反，从多个指标上衡量，雅居乐的赚钱能力几乎无人能及。
仅一个海南清水湾，就已经让这个公司“富得流油”。从当年900元/平方米的土地成本，到单价高达10000多元的海景洋房以及单价几万元的别墅。
更重要的是，海南清水湾在进入销售后不久，即遇上海南获批规划建设国际旅游岛的利好刺激，不仅仅海南清水湾，整个海南的房价在2009年下半年至2010年初持续快速上涨，尤其在三亚及周边区域，房价上涨均超过一倍。当时高价销售的房源，按照工程进度，大部分应于2010年报中入账，其净利润的快速上涨亦在意料之中。
赚钱能力夺冠
还在2009年，雅居乐当年净利润仅20亿元人民币（下同），但一年之后，这个数字立即被改写为40.2亿，增长一倍；如果加上投资物业的重估，其净利润高达64.19亿，同比增长220.6%。
净利润一年翻番的情形如果发生在小地产公司身上并不足为奇，但资产规模数百亿的大公司却不常见。
综合近期披露年报的地产公司数据显示，万科、保利、中海、金地、碧桂园、龙湖几家公司的净利润增长率分别是36.65%、39.8%、66.6%、52%、95.9%以及59.9%，均低于雅居乐的增长速度。
雅居乐的毛利率和净利率也傲视同行。该集团2010年业绩报告显示，其经营毛利率高达45.8%，比2009年增长8.6个百分点；扣除投资物业重估后的净利率为19.6%，比2009年提升了4.6个百分点；而其每股盈利1.7元，比2009年同期增长了229.5%。
受惠土地
而这一切，都归根于雅居乐低廉的土地成本，以及相对较高的销售单价。数据显示，雅居乐去年共实现商品房销售金额323亿，销售面积283万平方米，同比分别增长60.7%和21.7%，合约销售均价为每平方米11406元。
相对应的是，截至2010年12月31日，该集团持有土地储备的建筑面积为3351万平方米，平均土地成本仅为每平方米1132元，仅占去年销售均价的1/10。
在研究雅居乐的盈利之时，“海南清水湾”是一个无法被绕过去的特殊项目，也是雅居乐赚钱能力的缩影。数据显示，该项目2009、2010年连续两年占集团销售收入的1/3，去年为集团带来99亿的销售收入，预计今年的销售额是100亿。
这个坐落在炙手可热的海南国际旅游岛上的超大型旅游地产项目，如今已经汇聚多家国际五星级酒店，以及国内一掷千金的富豪。其洋房的平均销售均价是每平方米10000多元，而早期的别墅产品单价超过20000元。但其土地成本，只有900元/平方米。扣除建安成本以及管理等费用后，其利润率依旧不可思议。
雅居乐集团董事局主席陈卓林在其业绩发布会上坦承：清水湾土地价格是900元/平方米，如果是20000元/平方米的楼面价计算，其对集团贡献很大。
无独有偶，该集团位于广州的雅居乐花园以及剑桥郡等项目，也都有较低的土地成本，去年销售均价却在15000元/平方米左右。
可以说，正是土地的成就了雅居乐净利润的快速增长。
去年，雅居乐上缴的税收中，仅土地增值税就高达24.85亿，而2009年，其土地增值税仅为9亿。据悉，土地增值税按照土地价值增值额的30%~60%之间收取，这也间接证实，雅居乐仅从土地中，就收获了高达数十亿的利润。
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豪宅的附加
雅居乐的另一个高明之处在于，虽然土地成本并不高，却成功地在这些土地上打造了高端的住房，并且轻易地销售给手握重金的购房者。
连陈卓林也表示，在海南岛买房的人基本都是国内的富豪，一次性付款比例高达70%。因此，他有理由相信即使清水湾的房价再上调10%，也不会对营销带来压力，他也相信依然能够从这一个项目中获得100亿的销售回款。
即使在广州或者南京，雅居乐的产品依然以中高端的形象出现，并且成功吸引购房者。无疑，这些都让雅居乐从高端住宅的开发中尝到足够多的甜头，已经不再对利润相对微薄的低端产品感兴趣。
尽管面临严厉的宏观调控，雅居乐依然认为2011年集团毛利率不会低于2010年的45.8%。筹码正是其可供开发5~8年的低成本土地，以及包装高端产品的能力。
上述种种数据显示，对于投资者来说，雅居乐无疑是一家颇值得关注的赚钱公司；但对于普通购房者而言，则不得不为低土地成本和高销售价格之间的巨大差额埋单。
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