[摘要] 本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，那些房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。
11月份的楼市再现反弹。与此前不同的是，这一轮反弹中，限购令之外的二三线城市领涨，其火爆程度超过了一线城市，从而引发泡沫论者的担忧。
本报记者调查发现，众多主流房企已经安营扎寨的二、三线乃至三四线城市，尤其是位于大城市周边的“卫星城”、“后花园”之类城市，在强烈的通胀预期下，吸引了大量来自周边的投资客，推高了本地房价，这一现象，也已引起了当地有关部门的忧虑。
业内人士认为，房价上涨的传导效应，已从一线城市蔓延至二三线，房价泡沫的风险正在聚集。
二三线领涨
主流房企11月销售数据显示，二三线城市快速崛起，贡献良多。如恒大前11月已经有477.2亿元的销售，其认为，多个新项目成功开盘，表明公司二三线城市有效开拓了市场，同时规避了中国宏观调控的风险。
从万科、保利等公司公告来看，其战略布局在2009年底便已深入二三线城市，拿地占比高达80%以上，如今这些项目进入收获期，11月销售数据显示，二三城市对其销售贡献已达70%左右。
正是基于看好二三线市场，诸如深圳佳兆业集团等后起之秀，加快化布局。佳兆业于一个月之内，增加约300万平米土地储备，均位于二三线城市，其战略布局覆盖珠三角、长三角、环渤海、成渝、华中地区，深入到江阴、太仓、南充、营口等15个城市，进入化深度拓展阶段。
然而，伴随着二三线市场爆发的，是其房价的迅猛上涨。本周国家统计局公布的数据显示，11月70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。
其中，“二、三线房价呈领涨趋势，”海通证券分析师涂力磊称，从其重点监测城市来看，11月一线城市平均环比增长幅度为0.04%，二、三线城市平均环比增长为0.42%。
长江证券分析师苏雪晶认为，本轮房价的上涨是源自于全球量化宽松的货币政策使得投资性需求爆发以及超强的通胀预期；第二是由于土地的供应结构性不足引起；第三是由于再融资的限制，使得绝大多数地产公司融资成本上升引起。从结果来看，目前房价上涨已从一线城市传导到了二三线城市。
投资驱动
中原地产指出，今年以来，大型房企转移供应重点，相比往年的大城市占销售重点，今年大部分企业的产品大部分是面向刚性需求的中小户型；主要布局大多是正在崛起的二线城市，比如无锡、沈阳等，而这部分市场受到调控影响较小，是调控的盲区。
9·29新政的核心政策是限购，佳兆业总裁黄传奇对记者表示，限购在一线城市确实产生了抑制作用，但在二三线城市，则无多大影响。
记者调查发现，以珠三角为例，广州、深圳出台楼市“限购令”两个月，不少广深投资客转战珠三角其他城市购房。包括肇庆、东莞、佛山等城市，都在大举吸纳广深两地投资客，楼市成交不跌反升。
佛山东平板块一楼盘销售人员对记者称，佛山没有限购措施，9·29新政对佛山的项目基本没有影响。在广佛地铁沿线以及佛山与广州交界的区域，如金沙洲等板块，近日成交火爆，购买者很多是来自广州的居民。
肇庆房协近期调查发现，在该市鼎湖区置业的当地居民仅占26%，珠三角其他城市居民达48%，港澳台、华侨占10%，其余16%为省外城市人员；东莞中原地产的研究报告也指出，11月东莞楼市商品房成交5200套，环比10月上升了14%，成交量上升主要是广深投资客的进入。
“看看现在的惠州，都是深圳投资客在买。”深圳一位中介机构人士对记者表达了担忧，他认为，这样的楼市成交缺乏支撑。
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泡沫危言
社科院发布的《中国住房发展报告（2010-2011）》指出，上述这些严厉调控所不能覆盖的盲区，成为了中国房价泡沫指数的危险区。
该报告通过对2010年9月35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，其平均房价泡沫为29.5%。
其中，泡沫成分占实际价格比例在50%以上的七个城市中，没有一个是一线城市，而是南宁、兰州、石家庄等二、三线城市。而泡沫指数高达70%的，是福建省省会福州。
“目前二三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”万科董事局主席王石在去年12月表达过这样的担忧。
在万科总裁郁亮看来，目前二三城市房价并无泡沫，反而是一线城市“更加危险”。
但不少二三线城市已经意识到风险。肇庆市住房和城乡建设局局长孟广生近日直言，虽然欢迎广深市民来买房，但也担心大批投资客涌入让当地房价急涨；惠州市房产管理局负责人近日也表示，惠州目前没有对外来购房者设置限制性规定，但是反对恶意购房，比如一次性购买10套以上房产的，需要向房产部门写出书面说明，解释购买的原因。
对于房企来说，进入二三线城市也有风险。资深地产战略顾问张朝峰指出，二三线城市的游戏规则不规范。一家进入黑龙江某二线城市的开发商抱怨，土地市场环境不规范，本地开发商和外来大鳄可以轻松拿到核心地段的低价土地，而外来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土地，土地获取上先天不足；而且，二三线城市的产业链条不完善，导致企业习惯于外包的一些环节出现新问题。
中原地产主席施永青曾对记者表示，“如果是投资，我看好北京上海深圳，反而我不倾向去二三线城市，因为它们一般仅会吸引本地人口，对房子的需求有限。”
二三线城市热度不减反增
中国证券报十一黄金周期间，一些二三线城市楼市丝毫未受调控政策影响，成交依然火爆。业内人士称，本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，那些房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。
位居中原地区的古都洛阳似乎并未受到调控政策的影响。
10月1日，绿都塞纳春天在洛阳万达广场设立的临时售楼中心开放，尽管该项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价格都未确定，但到现场咨询的人络绎不绝。有不少热门项目选择在黄金周开盘。位于涧西区的美景新城于10月1日开盘摇号。尽管5200-5600元/平方米的价格超出了很多人的预期，但270套房源仍吸引了众多潜在买家。截至10月7日，美景新城270套房源已基本售罄，所余的只是顶层的一些户型。
一位摇到号的朋友没有如愿选到自己想要的107平方米的户型，很无奈地表示，“摇到号的人难受，没摇到号的人也难受，只有开发商兴，调控根本没有影响到他们。”
自今年4月房地产调控新政出台至今，洛阳楼市成交量一度波动，但房价并没有止住上涨步伐。品质楼盘价格依然坚挺并小幅上涨，大众楼盘价格平稳，少数略有优惠。近期开盘的几个热门项目开盘均价都创出新高。
一位业内人士表示，调控政策更多是针对房价上涨过快的一线城市，由此导致原来集中于一线城市的投资客开始寻找新的出口，那些房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便会成为新的目标。作为房地产市场中的三线城市，去年以来，洛阳房价涨幅尽管较大，但日益增长的购房需求还是吸引了不少国内一线品牌地产商的进入，价格每平方米5000元以上的品质项目也越来越多。
该人士认为，本次“首付提至三成”的政策对洛阳购房者不会有太大影响，此次调控之前，不少楼盘即使首套房90平米以下的也至少要首付30%；“3套及以上房贷暂停”的政策短期内可能会对交易量产生影响，但相对不高的总价很难从根本上改变购房者的心态。“未来会有更多的知名开发商进入洛阳房地产市场，在不遭遇更严厉调控的情况下，洛阳房价仍会有上升空间。”
而在江西九江市都昌县，经济落后县都昌的房价涨幅跟楼市是同步的。
邱东是都昌县某小学的语文老师，十一期间主要就是看房。“找了不少楼盘，都没合适的。区域好的楼盘，尾房都没有了。现在想要买房子，一是价格涨了，二来已没有什么好楼盘了。”邱东后悔当初没有尽早出手。
公务员罗钢最近花近50万元买了一套150平米的房子，35岁的他已经买了2套房子。“一年多前，我哥哥自己在县城盖了小楼，也是这个价（50万）。”“这几个月来，房价每月还在以200元/平方米的速度上涨。”罗钢认为房价还会涨。从2009年初到今年10月，都昌县城的住宅价格已从每平方米1400元涨到每平方米3000元，一年时间内，价格翻番。
单从单价看，都昌县的住宅价格似乎并不高，但相比当地居民的收入，房价已不是一般家庭所能承受得了。都昌中小学老师的工资每月在1500元左右，在当地公务员中算是中上游水平。在医院工作的王芳去年本来已交了购房定金，但因看好楼市调控的效果，最终放弃购买，如今她已无力再买房。
“目前看来，拉动当地消费是都昌经济增长比较有效的办法。”当地人士表示，都昌有70多万人口，三分之二在广州等经济发达地区打工。“很多人在外地打工，赚钱回来在县城买房子。”
都昌楼市只是九江市乃至江西省的一个缩影。九江市星子县的黄女士说，星子县某温泉小镇的房子已经卖到4000元/平方米了，投资还是要投房地产。(本文来源：中国证券报 作者：王锦 李少林)
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一二线城市成交量骤减50%房价不跌20%,调控料难转向
东方早报上周,我们跟踪的一二线城市一、二手房成交量相较4月中调控政策出台之前下降幅度(与上年同期比)整体约在50%左右。其中,一线城市同比下降57%,二线下降50%。
除个别城市如武汉外,其余城市均明显持续下降,其中同比降幅的是深圳、南京,下降均超过85%。
就环比(较上周)而言,整体成交量上周也继续大幅下降26%,其中一线城市下降25.5%,二线城市下降26%。除成都环比仍有27%的增长外,其余一线城市京、深、沪、广分别下降22%、4%、28%、33%,二线城市下降幅度普遍在30%~50%之内。
我们认为,政策出台后销量大幅下滑充分说明“两会”后推高房价的需求对政策敏感程度之高,且刚性需求不是房价推高者,而是受害者。
特别值得关注的是,楼市去库存化时间上升较快,从4月中的整体4.2个月上升6.4个月;整体可售量处缓慢上升状态,自4月中以来上升7%。
就房价而言,眼下一手房价仍维持高位,但二手房议价空间加大。据我们上海联合调研的情况看,新盘尚未有价格松动迹象,大部分开发商表示降价并非的应对策路。
但我们认为,若考虑销量持续萎缩、流动性紧缩、正常开工投资,开发商目前沾沾自喜的资金优势其实很脆弱,所以房价必然会下降。恒大地产降价15%行动深思熟虑,绝非表面上资金链紧张这么简单,将在经济效益和品牌效益上获得双丰收。
我们坚信,多方位打压需求政策充分彰显了中央政府压制高房价、避免经济增长方式房地产化前所未有的立场。地方局部利益将服从中央整体利益,国十条从严实施。若量价没有20~30%下跌,预计政策转向较难。
根据我们的调研,我们预判行业开始进入房价盘整、销量显着萎缩的下降通道阶段(下面两个阶段是价量齐跌、价跌量增),维持行业趋势非常谨慎的观点。
我们也建议投资者重点观察“二手房挂牌可售量突增”现象,近2周这一情况仍在继续增加。
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