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鄢长存:社区商业才是生活关键面 两大中心无大冲突

房地产门户房天下  作者:钟燕平   2010-05-28 10:23

[摘要] 5月27日,惠州搜房网第六期大话地产在合生帝景湾沿江会所权威呈献,与会嘉宾围绕“大江北大配套 区域配套升级下的江北楼市”积极参与智慧碰撞的多人对话,共同探讨江北楼市的关键问题与重大趋势。以下为惠州市佳兆业房地产开发有限公司市场总监 鄢长存的精彩观点。

5月27日,惠州搜房网第六期大话地产在合生帝景湾沿江会所权威呈献,与会嘉宾围绕“大江北大配套 区域配套升级下的江北楼市”积极参与智慧碰撞的多人对话,共同探讨江北楼市的关键问题与重大趋势。

以下为惠州市佳兆业房地产开发有限公司市场总监 鄢长存的精彩观点:

【主持人】是,作为地产界来讲,可能谈得更多的是房地产怎么带动整个江北的发展。确实江北随着整个配套体系的完善,投资方、地产项目的开发今年来讲是重头戏。其实城市改变生活嘛,我们的住宅建成,就是城市发展的一个标志,我们还是希望江北能够在给整个惠州起引擎的作用。那么佳兆业,鄢总,您是怎么看待和认识我们江北的?

鄢长存
惠州市佳兆业房地产开发有限公司市场总监 鄢长存

【鄢总】因为我来惠州的时间不长,只能用类比的方式说一下自己的感受。

深圳现在是三个中心,未来可能还有几个中心,老的罗湖中心,现在是福田中心和南山中心。惠州也是一样。之前呢,可能河南岸这边是老的商业中心,实际上现在还是很有青春,很有活力的,商业氛围还是很浓;江北将成为未来惠州新的中心,这个中心呢,你说是引擎也好,或者是什么也好,其实它有它自己的作用,因为,我们不能有了新的就忘了旧的。就像现在深圳的发展也是一样的,福田发展得很好,罗湖一样很好。这不是说顾此失彼的状态,惠州也应该是一样的。

江北,它会有自己的独特的发展模式,比如说现在是全新的规划,我前两天顺着惠州大道和云山西路的延伸线走了一大圈,发现大江北有很多地,这个就是它的发展空间,非常多的地。因为佳兆业中心,大家一直在说,我们受宠若惊,在中央的位置,虽然地不是很大,才七万多,但肩负的使命也是比较重的。其实刚才王总在问个问题的时候一直想说,两大中心落成以后,对江北意味着什么?给江北带来什么?其实意味着就是中心的转变。市政府来的时候呢,意味着行政中心的转变,各种“局”都过来了,行政中心发生了转变,几大写字楼,双子星,德威,这些写字楼过来了,这是一个商务中心的转变,转移,华贸和我们这两个中心,刚好很巧都叫中心,落到江北以后,可能是惠州的生活和商业的中心在转移。这是一个,对于江北意味着什么。

第二个,就是给江北带来什么。我个人觉得,佳兆业中心的体量是70万平方米的建筑面积,包含有35万平方米的居住功能,15万平方米的商业区域,大型的购物中心,商业功能,还有近十万的商务,就是办公、写字楼的功能,还有近十万的星级酒店的功能,这几大功能,因为这个体量比较大,慢慢落成,投入使用以后,给江北老百姓带来的是什么?是一种生活方式的转变。为什么说是一种生活方式的转变?举一个很简单的例子。佳兆业中心如果是全部峻工了,包括一期竣工了,就会解决一开始孔总提出的问题,我买个牙膏要跑到一公里以外,我们住在佳兆业中心不需要,只要你穿着拖鞋走到楼下就可以解决基本的生活问题,这个是浅显的例子。这是个感觉。

第二个感觉,就是我们大的十几万的商业配套起来以后,对于整个商业中心里边包括了购物、娱乐,还有文化、旅游等等这些概念的东西,都会融汇到这个大的综合题里面,包括我们的商务洽谈,酒店的高层次的这种。打个比方,这个项目做好了,类似大话地产的这种聚会,不管是大型的还是小型的聚会,就可以在这样的一个地方来举行了。实际上是对这种生活方式的一种改变。

谈到引擎的作用。一个地区,想有发展,肯定是需要一些核心的动力的,刚刚合生的冯总讲了一句话我很认同,就是开发商,房地产开发商要做自己的本份,我们要尽自己的能力,要做到我们的引擎的作用,政府也要做其引擎的作用,实际上是出不同的力,来让这个区域向前发展,这个引擎应该是由不同的小引擎组成的。

老百姓的生活,其实社区商业才是关乎到我们生活很关键的一部分,包括合生这边的商业,我看体量也不小,最后对周边的老百姓的,居民的生活也是有很大的支撑的。

【鄢总】佳兆业的商业主要是二期,我们现在一期的商业只是引进了华润万家这样一个大型的超市,二期呢,会有一个地下五层,是有停车场和商业,还有地上五层,这样一个比较大的规模,总的体量超过了八万平米。二期,因为二期整个的体量就是商业就超过了八万平方米,也是我们和老板开会确定了,二期要争取在2012年年底,圣诞节之前开业。因为这个体量太大了,说得专业一点,整个这个基础太大了。一万八平方米的一个大盘,非常大,争取在2012年的年底开业。

我们是因为这个商业项目是由我们的佳兆业的商业公司来运营的,包括招商,我现在了解到的呢,我们的目标,也是一直在谈的,就是要把佳兆业中心的商业部分,做成惠州的万象城。希望能够有这样的一个结果,我们是向着这个目标在努力做的,也是要打造一个,就是整个惠城区中高端的一个主力的消费场所。但是呢,从这个消费的层次来讲,会基本满足于老百姓主流的一个消费,也会引进一些世界知名的一些品牌,做一些旗舰型的、引领型的作用,但是不会作为一个主力,主力还是以中档、中高档的消费为主。

【主持人】 就是说,我们居住在江北的住户,应该还要等三年。

【鄢总】佳兆业现在是2010年的五月份,还要等两年半。

【主持人】 相比之下,可能华贸会快一点。

【鄢总】 华贸我不是很了解,因为毕竟是北方公司,而且这个华贸中心代表今天没来。只能是猜测,它的做法可能是更倾向于北方的万达模式,它是有很多自己的商户跟着来的,包括一些业态,可能会和佳兆业中心形成一种互补,不会有太大的冲突。

【主持人】 我们也提到过写字楼的一个行情,作为江北的话,要说江北的房产市场,不得不提写字楼的发展,特别是佳兆业的鄢总也来了,你们的项目,当时在规划定位的话,应该也是做了很多分析和数据的。作为您个人来看,您怎么看待江北写字楼市场?

【鄢总】其实从深圳过往的经验看,写字楼想有高的,政府要引导,如果是住宅区不进商的话,写字楼的活路是不多的,实际上也就影响了我们开发的一些想法,本来我们规划的这一块地是商业用地,但是现在大部分是用来做居住功能。为什么呢?因为就是看到了这个写字楼的容量,在CBD这样的一个小范围之内,已经趋于饱和,而且现在很多空置,包括中信的,现在还在招商、招租,所以我们在后期只做了十万平米,不到十万平米的一个体量的写字楼,但是这个写字楼呢,从档次上的打造来讲,是一定会超过富力的,不好意思,肯定会超过富力,为什么会这么讲呢?因为想以档次取胜,而不是量的大小,所以是想把这个档次做高一点,从电梯的数量上,我们有22部电梯,一栋楼22部电梯,包括写字楼部分,娱乐楼层部分,还有酒店部分,一共22部高速电梯,所以这个配套是非常高端的。因为刚才我也讲过,我们这块地是商业用地,也会在二期有这样一栋楼是做商务公寓的配套,但是他的外立面会倾向于写字楼的感觉,但是实际上,他可以住,又可以办公,就是宜商宜住的感觉,这个就是作为超甲级写字楼补充的业态。这个是我们自己的项目。

对于未来的江北CDB,尤其是18号核心写字楼的市场,我们是非常看好的,因为毕竟,城市要发展,发展得最快的,先锋一定是中心地带,也就是CBD一定是发展最快的,因为城市化进程是不可逆转的。所有的小公司都会成长为大公司,而且,惠州又是一个,刚刚王总也讲了,是一个什么区?是粤东的一个核心地带,就是政府也会重视,广东省也会重视这里的发展,包括他自己的那些管理,小公司的成长,等等,对于写字楼的需求,都会越来越大。那可能未来五年,因为深圳速度很快,可能惠州速度没那么快,未来的五年,这边的租金就不是30块了,可能是变成60块了,这个是很有希望的。

【主持人】售价的话,目前来讲,您怎么看待目前的写字楼市场?

【鄢总】因为写字楼的市场,刚才他们也讲了,他们受政策的影响,是正向的,住宅类产品是负向的。实际上写字楼市场我是看好的,跟需求,跟实际需求有一定的关系,但是跟政策的引导的关系更大。因为从销售,买家的这种角度去考虑,那我这个钱,只要是投到不动产里,要么是投住宅,要么是投写字楼,现在的住宅,国家宏观调控确实要打压,只能向商业、写字楼转向,所以总的来讲,写字楼不论是量还是价格,应该会有一个放松的趋势。

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